未取得商品房预售许可证情况下的认购书有没有法律效力？
0？某甲与某房地产开发公司签订了一份预售商品房认购书，并于同日支付定金10000元。约定房产公司在5日内为某甲预留所选房号的房屋，在5日内某甲如不按约定的付款方式向房产公司付款并签订购房合同，则定金不予退还。后某甲因故未与房产公司签订购房合同，双方为应否返还10000元定金一事发生纷争。某甲诉至法院要求房产公司返还10000元定金。法院审理查明，在签订认购书时，房地产公司尚未取得商品房预售许可证，打在审理过程中，取得了许可证。石景山区人民法院一审判决，认购书无效，开发商返还购房者定金。
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提问者：U179 提问时间：2014-03-31 14:10:32
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回复时间：2014-03-31 14:24:40
在未取得商品房预售许可证的情况下，双方签订的认购书仍然有效，开发商主张认购书无效，其只需返还定金的主张不能成立，开发商应双倍返还定金。法院认定在未取得商品房预售许可证的情况下，认购协议有效，因开发商原因未能订立购房合同的，开发商应当双倍返还定金。
该观点的依据主要是：1、观点一中《房地产管理法》规定，只是行政管理的内容，不能从其条文中认定属于强制性规范，即不属于认定协议效力的强制性规定。而其他法律规定，虽然从其条文规定中能明显反映出是强制性规定，但这些法律规定的效力是行政规章和地饭规定，按照合同法的规定不能认定为合同无效的依据。2、认购书本身并不能反映预售的事实，购房者缴纳的定金是作为订立主合同的担保，而不是预付款。所以认购书在主合同购房合同签订前已经独立并生效，该认购书中约定的立约定金的生效也是独立的，在主合同之前就已成立。如果在执行认购书的过程中，购房者并无违约行为，导致双方未能签订主合同系开发商未取得商品房预售许可证，无权预售商品房，该责任应全部由开发商承担。所以这种情况下开发商就要承担定金责任，双倍返还定金。
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