北京市炜衡律师事务所吴丁亚律师网

上诉人（原审被告、反诉原告）：A厂

上诉人（原审原告、反诉被告）：B公司

上诉人A厂与上诉人B公司房屋租赁纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院〔民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。

本院认为，A厂与交流站签订的《营业大楼租赁合同书》是双方当事人真实自愿的意思表示。出租房屋所占用的土地性质为国有划拨用地，《城市房地产管理法》第５５条规定，房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的固有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。由于房屋租赁合同成立、生效后，出租人才可能收取租金并将其中土地收益部分上缴国库；缴纳土地收益并不是合同成立并生效的前提条件。A厂应根据法律规定将收取的房租中所含的土地收益部分上缴国家并办理出租登记备案、领取租赁许可证。B公司承租讼争房屋开办金三角大市场获得乌鲁木齐市人民政府有关部门批准，并已办妥营业、税收、消防审批手续，据此，一审判决认定《营业大楼租赁合同书》；有效、是正确的，应予维持。关于《关于收交金三角租金的协议》的效力问题。《营业大楼租赁合同书》约定：按建筑面积计算每月每平方米２０元的租金价格在合同生效后三年内不变，这期后在市场平均水平上另行调整。《关于收交金三角租金的协议》的内容与主合同关于三年后调整租金标准的内容是连贯的、相互衔接的，是租赁合同的补充协议。A厂的内部清算报告未署名、未签章、未经厂领导讨论，是A厂的内部材料，对外不产生证据效力，B公司以此作为主张该协议不成立或不生效的证据.理由不成立。A厂反租B公司四间房屋与B公司承租A厂营业大楼是两个法律关系，二者没有必然的因果关系，B公司上诉主张以反租房屋未提租来否认《关于收交金三角租金的协议》的效力、亦缺乏事实和法律依据。１９９７年１月６日A厂与x公司签订了《营业大楼租赁合同书》和《补充合同》，就《补充合同》内容看，约定如１９９７年１月６日签订的租赁合同与１９９２年１０月６日签订的租赁合同相抵触，应以１９９２年１０月６日租赁合同为准；后一租赁合同约定按建筑面积每月每平方米２０元，自合同生效之日起三年内不变，合同经双方签字盖章后即生效；前一租赁合同约定营业大楼正式交付使用之日为起租日；两份合同约定的起租日相矛盾，应以前一约定为准。B公司以前后两个合同约定的租金标准相同来证明《关于收交金三角租金的协议》不成立或无效，也是没有道理的，因后一合同约定的起租日无效而不具备证明力。《关于收取金三角租金的协议》上盖有交流站的印鉴，还有B公司董事长的签字，B公司未能举出签订该协议时存在意思表示不自愿、不自由的法定情形，应认定《关于收取金三角租金的协议》有效。根据《营业大楼租赁合同书》和《关于收取金三角租金的协议》约定的租金标准，B公司投入的１００万元资金折抵租金至１９９５年９月１２日，１，７１６，５５５.６４元折抵租金至１９９７年４月８日。A厂未对B公司履行《关于收取金三角租金的协议》是否存在违约事实以及如何承担违约责任提出明确、具体的诉讼请求，对履行该协议涉及到的违约问题，本院不予审理。１９９３年３月，A厂与交流站签订的《协议书》将A厂为B公司贷款提供担保与B公司向A厂提前支付８０万元联系起来，但未约定提前付款时间，参照《中华人民共和国合同法》第７８条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，据此应推定原合同的履行方式未因签订该协议而变更。A厂为B公司向银行贷款提供担保而签订的其他合同，与本案的房屋租赁纠纷是各自独立的两个法律关系，且与本案合同主体亦不同，A厂上诉主张因签订贷款担保合同而改变了《营业大楼租赁合同书》的履行方式，从而应免除A厂不支付续建投资款的违约责任，其理由不成立，本院不予支持。

依《营业大楼租赁合同书》的约定，B公司应于１９９３年１０月２１日前支付承租房屋续建投资款２０万元，实际于１９９３年１１月２日付清；应于１９９３年３月底前支付４０万元，实际在５月１８日支付１０万元，５月２９日支付３０万元，其延期付款行为已构成违约。合同中有关拖欠租金以日千分之五交付滞纳全的约定，其法律性质为专项违约金，仅对拖欠租金产生法律效力，B公司应以此为标准承担违约责任。A厂未依合同约定支付营业大楼续建投资款己构成违约，应承担违约责任并赔偿B公司因此造成的损失。B公司多投入的资金产生的利息应视为A厂违约给其造成的损失，由A厂予以赔偿。一审判决在计算利息上存在两方面缺陷，应予纠正，其一，一审判决按年利率１３.９５％作为计息利率明显高于国家规定的同期最高类别的利率（即固定资产贷款利率），从而违反了《中华人民共和国中国人民银行法》规定的利率法定原则，应以同期固定资产贷款利率计息。其二，一审判决以B公司多投入资金折抵租金期间作为计息期间，未考虑《关于收交金三角租金的协议》生效后提租的事实。B公司拖欠A厂水、电、暖费已构成违约，应承担违约责任；一审判决其承担延期付款利息而不承担违约责任，缺乏法律依据，应予纠正。《营业大楼租赁合同书》约定：任何一方违反合同约定的条款，必须向对方赔偿合同额的２５％违约金，即任何一方违约，按比例向对方支付违约金；由于本案双方当事人均违约，违约金比例相同，相互抵消。A厂上诉主张B公司承租期间擅自改变房屋结构、从事色情表演，因证据不足，本院不予认定。沙区税务局无偿使用营业大楼中３２５.３２平方米的房屋是由出租人同意还是承租人同意的，双方各执一词、说法不一，因双方或其中一方均未与沙区税务局签订书面协议而难以查清，根据公平原则，由双方合同约定、法院判令的租金标准，按５０％的比例分摊租金。A厂在B公司承租的营业大楼旁近距离建楼房，影响B公司承租房屋的采光、通风，给其正常经营造成损失，这一行为既是违约行为又是侵犯相邻权的侵权行为，参照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害的有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。B公司已选择追究A厂的违约责任，对该违约行为经B公司造成的损失是否超过违约金，是否应对超出违约金的损失予以赔偿，缺乏定量化的证据，本院难以对是否应赔偿损失或应当赔偿多少作出判断；由于这一事实有相对独立性，权利人可就此另行提起诉讼。

《关于收交金三角租金的协议》仅对１９９６年４月１日至１９９７年年底的租金标准等作出约定，对１９９８年１月１日以后的租金标准没有约定，在合同履行过程中.以致在诉讼中双方当事人就租金标准不能协商达成一致意见，导致租赁合同难以继续履行，A厂请求解除《营业大楼租赁合同书》，本院准许。本院根据《营业大楼租赁合同书》、《关于收交金三角租金的协议》的约定、当地房屋租赁的市场行情、双方房屋租赁关系提前解除以及B公司出资承运讼争房屋的情况、当事人提出的上诉请求，将１９９８年１月１日至租赁合同解除之日的租金标准确定为每月每建筑平方米３０元。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

维持新疆维吾尔自治区高级人民法院〔１９９９〕新民初字第１３号民事判决第一、五、六项；

二、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院〔１９９９〕新民初字第１３号民事判决第二、三、七项；

解除A厂与B公司签订的《营业大楼租赁合同书》，自本判决生效后９０日内B公司将承租房屋交还A厂。

自判决生效之日起３０日内，B公司向A厂支付１９９７年４月９日至１９９７年１２月３０日租金（其中２，７２８.６８平方米按建筑面积每月每平方米５０元计租，３２５.３２平方米按建筑面积每月每平方米２５元计租）。

自本判决生效之日起３０日内，B公司向A厂支付自１９９８年１月１日至本判决生效之日租金（其中２，７２８.６８平方米按建筑面积每月每平方米３０元计租，３２５.３２平方米按建筑面积每月每平方米１５元计租）。

自本判决生效之目起３０日内，A厂向B公司支付１，７１６，５５５.６４元利息（自１９９５年９月１３日至１９９７年４月８日，按中国人民银行公布的同期固定资产贷款利率计息）。

自本判决生效之日起３０日内，B公司向A厂支付延期支付租金的违约金１２３，５００元。

变更新疆维吾尔自治区高级人民法院〔１９９９〕新民初字第１３号民事判决第四项为：自本判决生效之日起３０日内，B公司向A厂支付水、电、暖费２７７，９２１.０４元。

驳回上诉人的其他上诉请求。

一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费１１８，２８６.７３元，由B公司负担８２，８００.７１元，A厂负担３５，４８６.０２元。

本判决为终审判决。