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07 . 真贷假按揭合同解除后，开发商与自然人连带偿债

开发商为套取银行资金，与自然人串通所签按揭合同解除后，开发商与该自然人应对银行贷款承担连带清偿责任。

标签：房屋买卖｜虚假按揭｜阶段性保证

案情简介：2008年，开发公司为套取银行贷款，以钱某名义在银行办理按揭贷款，开发公司提供“抵押有效设立前”的阶段性连带保证责任。后因钱某未依约偿还借款，银行诉请钱某、开发公司连带清偿借款。

法院认为：①虽然开发公司为融资目的与钱某恶意串通，以钱某名义向银行申请贷款，但现有证据不能证明开发公司或钱某将上述情况告知了银行，亦不能证明银行知道或应当知道欺诈行为存在，故不能认定银行与开发公司及钱某存在恶意串通情形。在与钱某订立借款合同、抵押合同中，银行属于被欺诈方，银行因受欺诈而与钱某所签按揭购房合同属可撤销合同，银行作为被欺诈方，享有合同撤销权。现银行以诉讼请求表明放弃撤销权，撤销权因此消灭，据此应认定银行与钱某所签按揭购房合同有效。②案涉合同因银行放弃撤销权而归于有效，且银行作为被欺诈方，无需追究合同各方缔约过失责任，故本案并不涉及审查银行签订合同的过错问题。根据合同相对性原则，银行与钱某所签借款合同和抵押合同，仅在合同双方当事人之间产生民事权利义务关系，并对合同双方当事人产生法律约束力，故银行要求钱某还款的诉请应予支持。③最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第10条规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。开发公司提供阶段性连带保证的主合同系案涉借款合同，现借款合同因银行提起诉讼而解除，开发公司与银行在保证合同中对主合同解除后的担保责任并无特别约定，而合同约定开发公司提供阶段性连带保证的期限为贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止。本案诉讼阶段，抵押并未有效设定，开发公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，故保证人开发公司仍应对钱某因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。判决钱某偿还银行借款本息及律师费，开发公司承担连带清偿责任。

实务要点：开发商为套取银行资金，与自然人串通所签按揭合同解除后，开发商与该自然人应对银行贷款承担连带清偿责任。

案例索引：江苏南京中院（2014）宁商再终字第17号“某银行与钱某等借款合同纠纷案”，见《中国农业银行股份有限公司南京城北支行与钱建明、南京蟠龙金陵建设开发有限公司等借款合同纠纷案》，载《江苏省高级人民法院公报》（201504/40:80）。

08 . 虽签认购书，但磋商不成未签正式合同，定金应退

认购书签订后，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。

标签：房屋买卖｜预约合同｜违约责任｜认购书｜定金

案情简介：2011年，吴某与开发公司签订认购书，并支付定金52万元，开发公司收据载明“订金”。2012年，因双方对“赠送花园”是否享有专属使用权产生争议导致未能签署商品房买卖合同，开发公司据此拒绝退还定金致诉。

法院认为：①案涉认购书属预约合同，系对双方交易房屋有关事宜的初步确认，但对双方买卖房屋交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，需在签订正式商品房买卖合同时写上一致达成。依该认购书，吴某享有对选中房屋优先购买权利，并负有在约定时间与开发公司诚信磋商签订商品房买卖合同义务。②双方签订认购书后即负有在约定期限届满前为签订商品房买卖合同进行诚信磋商义务，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，即履行了认购书义务。虽然开发公司出具收据上注明“订金”，但从认购书约定付款内容应认定吴某支付的是“定金”。认购书中约定定金亦只是担保双方诚信谈判义务，以求最终达成证实商品房买卖合同，吴某签订认购书后依约支付定金，同时与开发公司就商品房买卖合同签订积极磋商，如双方在公平、诚信原则下磋商，只是基于各自利益考虑，无法就重要条款达成一致意思表示，致使本约不能订立，则属不可归责于双方原因，不在预约合同所指违约情形内。③最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，对花园问题如何协商，双方均不能证明自己所述真实情形下，应认定双方未能订立商品房买卖合同原因系双方磋商不成，并非一方对认购协议反悔，双方均已履行认购书约定义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错。此情形下，预约合同应解除，已付定金应返还。

实务要点：商品房认购书签订后，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

案例索引：江苏无锡中院（2012）锡民终字第0619号“吴某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”，见《吴建平诉无锡深港国际服务外包产业发展有限公司商品房预售合同纠纷案——商品房预售合同中违约行为的认定》（任璐），载《人民法院案例选》（201301/83:22）；另见《吴建平诉深港公司商品房预售定金返还纠纷案》，载《江苏省高级人民法院公报》（201304/28:73）。

09 . 出售房屋未取得权属证书，并不因此导致合同无效

吴丁亚律师提示，买卖双方在卖方尚未取得房屋权属证书情况下所签房屋买卖合同，违反的是管理性强制性规定，不影响合同效力。

标签：房屋买卖｜无证房屋｜管理性规范｜效力性规范

案情简介：2009年，马某通过中介购买赵某房屋，约定小区统一办理权属登记时再过户。2012年，马某诉请过户，赵某称合同无效。

法院认为：①赵某对涉案房屋享有实质上的处分权，房屋买卖合同系合同双方真实意思表示。马某与赵某签订房屋买卖合同时，赵某未依法登记领取权属证书，属《城市房地产管理法》所规定的不得转让情形。但该法相关规定一般认为属管理性强制性规定，而非属决定合同效力的效力性强制性规定，故双方所签房屋买卖合同并不违反强制性法律规定，应认定为有效。②合同当事人应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。本案中，双方签订售房合同，并约定赵某办好涉案房屋权属证书后，由赵某协助中介公司将该房屋权属证书办至马某名下，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方当事人应依约履行己方义务。合同签订后，马某已履行支付房款义务，赵某亦于合同签订后将房屋交付给马某实际使用，且马某起诉时，案涉房屋已具备办理权属证书条件，判决赵某协助马某办理过户手续。

实务要点：买卖双方在卖方尚未取得房屋权属证书情况下所签房屋买卖合同，虽违反管理性强制性规定，但不影响合同效力。

案例索引：江苏扬州邗江区法院（2012）扬邗民初字第0154号“马某与赵某等买卖合同纠纷案”，见《马金芳诉赵年霞等在未取得权属证书情况下签订的房屋买卖合同被认定为有效案》，载《江苏省高级人民法院公报》（201402/32:52）。

10 . 城镇居民购买农村房屋，所签买卖合同应认定无效

城镇居民和农村村民所签农村房屋买卖合同违反国家法律和政策规定，应无效，双方过错，应各自承担相应责任。

标签：房屋买卖｜农村房屋｜国家政策｜合同无效

案情简介：2008年，徐某将农村房屋售予城镇居民丁某。丁某装修并入住4年后，起诉主张合同无效。

法院认为：①《民法通则》第6条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地，根据我国《土地管理法》和《物权法》规定，宅基地使用权的主体具有特定性即只能是农村居民，具有社会保障和社会福利性质。尽管中央正在研究盘活农民资产推动农村发展问题，但土地问题事关基本国策，若认可城镇居民购买农民房屋和宅基地有效，则势必形成对国家基本国策和战略发展以及社会公平、稳定的冲击。而本案诉争房屋系农村村民在集体土地上建造的住宅，丁某作为城镇居民和徐某签订关于涉案房屋买卖的合同违反了国家法律和政策规定，该合同为无效合同。②《合同法》第56条规定，无效的合同自始没有法律约束力。第58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔付对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依上述法律规定，丁某应向徐某返还涉案房屋，徐某向丁某返还已收取的购房款及按物价部门估价确定的丁某对涉案房屋的投入即装修款。双方对合同无效均有过错，故应各自承担相应责任。丁某损失为其已缴纳购房款的银行贷款利息，双方各应承担50％，徐某损失为丁某居住该房期间的房屋租金，租金参照物价部门估价的租金标准认定，由丁某赔偿徐某该费用的一半即。判决确认合同无效，徐某返还丁某购房款和装潢款，徐某支付丁某购房款利息50%，丁某赔偿徐某租金50%。

实务要点：城镇居民和农村村民签订关于农村房屋买卖合同违反了国家法律和政策规定，合同无效，属双方过错，应各自承担相应责任。

案例索引：江苏连云港中院（2013）连民终字第0453号“丁某与徐某房屋买卖合同纠纷案”，见《丁德军诉徐海燕等城镇居民购买农民住宅合同被认定无效判令返还案》，载《江苏省高级人民法院公报》（201402/32:54）。

11 . 被拆迁人转让安置房购买资格，转让协议应为有效

将安置房购买资格转让他人，本质上是一种财产权利转移，并不为国家法律或行政法规所禁止，协议应认定有效。

标签：房屋买卖｜购房指标｜购买资格｜权利转移

案情简介：2010年，村民王某房屋被依法征收，其所享有的安置房购买资质和购房优惠条件以1.75万元转让给胡某。2013年，王某诉请确认转让协议无效。

法院认为：①当事人在不违反法律及行政法规前提下，有依法自愿订立合同的权利。本案中所涉安置房购买资格是有关部门对房屋征收对象在获得征收补偿款后所给予的政策性优惠，本案所涉买卖行为，并不为国家法律或行政法规所禁止。②王某房屋被拆迁，其享有被安置权，该权利系王某房屋被拆迁而享有的一项财产性权利，王某将其房屋被拆迁后享有的房屋安置权利转让给胡某，其本质上是一种财产权利转移，该协议系双方当事人真实意思表示，应为有效。判决驳回王某诉请。

实务要点：被拆迁人将安置房购买资格转让他人，本质上是一种财产权利转移，并不为国家法律或行政法规所禁止，协议应为有效。

案例索引：江苏宿迁中院（2013）宿中民终字第0383号“王某与胡某合同纠纷案”，见《王启宗诉胡亮亮确认拆迁安置房购置权转让协议无效被判败诉案》，载《江苏省高级人民法院公报》（201402/32:59）。

12 . 开发商对小区规划内容虚假宣传，被判赔偿之情形

开发商对小区规划内容作不实宣传，致使购房人产生误解，客观上对其签约产生重大影响的，开发商应相应赔偿。

标签：房屋买卖｜售房广告｜虚假宣传

案情简介：2003年，开发公司接受媒体采访及发放的宣传彩页均称对旁边36亩钓鱼台水塘有使用权。2006年，马某与开发公司签订购房合同，后得知开发商只是短期租赁前述水塘，且水塘要被改造为马路，马某以其虚假宣传、欺诈销售为由诉请承担违约责任。

法院认为：①开发公司在钓鱼台水塘未纳入项目选址红线范围情况下，通过接受媒体采访、发放小区宣传彩页等行为作了不实宣传，对水塘权属未向马某作出足够说明。同时，开发公司利用租赁方式取得水塘短期使用权，致使马某对水塘是否属于小区范围产生误解，客观上对其订立买卖合同及确定房屋价格产生了重大影响。另外，现开发公司未取得水塘使用权，紧邻小区的部分水塘已被修建为马路，这种环境的改变，致使马某居住、生活品质下降，开发公司该种违反诚实信用原则行为对马某权益造成了损害，开发公司对此应承担相应民事责任。②结合马某购买房屋时的单价及小区房价，综合考虑环境改变对马某生活造成的影响，酌定开发公司按马某所购买房屋总价款的5%承担赔偿责任。因小区业主购买房屋时间跨度较大，同一楼层、同一方位房屋在签订房屋买卖合同时约定单价并不一致，故对于房屋差价无法进行精确确定，且法院在确定开发公司赔偿马某损失标准时，已结合马某购买房屋时单价及小区房价，并综合考虑了环境改变对马某生活造成的影响，且已考虑了可能存在的房屋差价问题，故对于马某要求开发公司按220元／平方米价格退还房屋差价的主张，不予支持。判决开发公司赔偿马某1.5万余元。

实务要点：开发商通过接受媒体采访、发放小区宣传彩页等行为对小区规划内容作不实宣传，致使购房人产生误解，客观上对其订立买卖合同及确定房屋价格产生重大影响的，开发商应承担相应民事责任。

案例索引：江苏宿迁中院（2014）宿中民终字第0478号“马某与某开发公司商品房买卖合同纠纷案”，见《马文荣诉宿迁鸿意地产公司因虚假宣传构成商品房买卖合同违约案》，载《江苏省高级人民法院公报》（201601/43:54）。

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