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·      各法院裁判观点及案例索引

1、 法院认为虽然层高与约定不符，但认为没有违反住宅设计规范，不支持买受人的赔偿请求。

代表案例：翁某等诉三明某地产有限公司房屋买卖合同纠纷案。2013年翁某向三明某地产公司购买案涉房屋,合同约定层高为3米，建筑面积共120.41平方米，单价为每平方米10484.1元，房屋总价款1262391元。之后翁某取得案涉房屋，房屋系复式楼，层高3米，厨房的局部进行了降板0.4米的处理，厨房的局部净高为2.49米。翁某认为层高与约定不符遂诉至法院，要求按厨房立体空间尺寸减少来计算层高违约赔偿费。其主张涉案层高违约赔偿费为（3米-2.6米）×;1.8米×;2.7米×;10484.1元/平方米=6793.7元。一审法院认为开发商交付给翁某的房屋的层高为3米，符合合同约定，且案涉房屋厨房的局部净高为2.49米，未违反《住宅设计规范》中“厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m”的规定，故对其主张的层高损失不予支持。一审判决后，翁某不服提起上诉，二审法院经理审理认为，三明某地产公司按照设计图纸要求，对厨房顶板作了0.4米的降板处理，故涉案房屋厨房处的上一层楼面应为降板回填完成面，其至厨房楼面的垂直距离为3m，层高符合合同约定。双方在合同中没有对厨房顶板降板作出明确约定，属订约过程中的瑕疵，且其施工与设计相符，没有违反《住宅设计规范GB50096-2011》中“厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m”的规定。故二审法院维持了一审判决，驳回了翁某的上诉请求。

2、 买受人未主张退房，法院不支持买受人要求赔偿层高不足的损失。

代表案例：陈某与福州某房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案。2010年双方签订《商品房买卖合同》，合同约定“该商品房属钢混结构，层高为5.8米，建筑层数地上21层，地下2层，建筑面积共38.53平方米，其中，套内建筑面积24.38平方米，分摊建筑面积14.15平方米”；第四条约定“1、该商品房单价为每平方米19500元，”原告主张被告支付擅自规划变更、设计变更导致案涉房屋层高不足、楼梯减少的违约赔偿金259060元【注：已付购房款751335元×;（5.8米-4.8米）／5.8米×;100%×;2倍=751335×;17.24%×;2倍=259060元】。被告否认案涉房屋层高不足、楼梯减少。原告未提供证据证实被告对讼争房屋擅自规划变更及设计变更。法院认为，双方在合同中约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，出卖人未在规定事项内通知买受人的，买受人有权退房。因合同中未对擅自规划变更、设计变更事宜需承担何责任作出约定，而原告未主张退房，故原告主张被告支付擅自规划变更、设计变更，导致案涉房屋层高不足、楼梯减少的违约赔偿金人民币259060元于法无据，法院不予支持。

3、层高不足在合理误差范围内，买受人赔偿损失的主张不予支持。

代表案例：邱某等与厦门某房产公司商品房预售合同纠纷。2014年邱某等与厦门某房产公司签订一份《商品房买卖合同》合同约定21#楼B区商业1层225单元，该商品房的用途为商业服务，属钢混结构，层高为4.5米，位于所在建筑设计标高4.5米【地上】第1层，案涉房产总价款为971609元。邱某收房后，发现房产层高最大值为4.4米，与商品房买卖合同约定相差0.1米，遂向法院提起诉讼，要求赔偿21591元（层高不足0.1米÷合同层高4.5米×;100%×;总价971609元）。2016年10月17日，厦门市工程检测中心有限公司出具一份《厦门市工程测量成果报告书》载明实测建筑净高4.38米，实测建筑层高4.49米。法院认为厦门市工程检测中心有限公司所测量的两套房产层高为4.49米，根据监理单位的调查报告，各层板标高允许偏差±10mm，换言之，层高偏差±10mm为合理范围之内，并据此驳回了原告的诉请。

4、一审法院酌定按房产总价2%计算层高足损失，二审法院自由裁量确定高度对于房屋总价的影响权重系数为0.6，按房屋层高误差比例×权重系数×房屋总价计算买受人的损失。

代表案例：梁某与江门某地产公司商品房预售合同纠纷。2014年原告与被告江门某地产公司签订一份《广东省商品房买卖合同》，该房屋为预售商品房，用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3.15米，建筑面积共158.48平方米，单价为每平方米7538元，总价款为1194622元，合同中约定的商品房层高为3.15米，实际层高为3米。一审法院认为根据《住宅设计规范》的规定，普通住宅层高宜为2.8米，涉案商品房层高为3米，高于国家标准0.2米，就正常居住使用功能方面对普通人而言不会造成实质性的影响。一审法院酌情判决出卖人按总房价2%的标准赔偿买受人损失，即总房价1194622元×2%=23892.4元。一审判决后，梁某不服提出上诉。二审法院认为除按套计价的商品房以外，房地产市场交易习惯是以房屋面积计价（房屋总价=总面积×面积单价）。因此，面积误差对房屋总价的影响权重系数为1，面积减少的比例即是房屋总价相应减少的比例。除商铺、别墅、厂房以及对层高有特别要求的房屋外，对普通住宅而言，购房者购买房屋后主要使用空间为面积，即面积的减少属于功能性影响；在层高达到国家标准层高或以上的前提下，房屋高度的变化主要对舒适度产生影响，此时层高对人们在使用房屋中的作用要小于面积的作用。二审法院认为在层高达到国家标准层高或以上的前提下，高度对于房屋总价的影响权重应小于面积对房屋总价的影响权重。二审法院认为房屋层高误差比例为：合同约定层高为3.15米，实际层高为3米，两者相差0.15米，层高误差比绝对值为4.76%。同时，二审法院酌定在层高达到国家标准层高或以上的前提下，确定房屋层高对于房屋总价的影响权重系数为0.6，按：房屋层高误差比例×权重系数×房屋总价，计算房屋层高误差，最终确定买受人的损失为4.76%×0.6×1194622元=34118.4元。

5、车位层高不符，且在讼争车位上方铺设管道，致使讼争车位的实际高度低于车位通常要求的高度2.2米，酌定赔偿买受人的损失，赔偿金额达车位购买总价的25%以上。

代表案例：张某与厦门市某房地产有限公司房屋买卖合同纠纷。原告与被告于2013年1月17日签订一份厦门市商品房买卖合同，由原告向被告购买某项目的地下室-1层540车库，钢混结构，层高4.6米。原告实地查看后，发现约定车位层高为4.6米，实际不足2米，根本无法使用，遂起诉要求被告支付5万元赔偿金。被告认为，原告购买诉争车位的价格为18.9万元，而现该车位的价值至少为30多万元，原告购买该车位并没有损失，反而从在获益，故原告无权要求被告支付赔偿金。法院认为车位的实际高度为4.48米，不符合合同约定的4.6米，且在车位上方铺设管道，致使车位的实际高度仅为1.95米，未到达车位通常要求的高度2.2米，综合考量实际情况，酌定被告赔偿买受人5万元，即赔偿金额超过购买价格的18.9万元的25%。

6、房屋层高不足，致使合同目的不能实现，买受人主张退房获支持。

代表案例：何某诉四川某地产公司房屋买卖合同纠纷。2012年双方签订合同，何某购买某地产公司的房产，2016年原告收房时发现，案涉房屋中轴线东边装有两根电缆桥架，长12.5米，桥架底面距底面高度为3.95米，实际使用层高低于合同约定的5米。原告主张其正是是看中案涉房屋高达5米，基于其可以自行在内部加层，底层作商铺，上层作库房使用的目的才购买的。但现在层高不足5米，导致其购房目的落空。被告抗辩其并不知道原告的购房目的，也没有承诺内部加层。原告主张，若非出于加层考虎，其完全可以花更少的钱，购买层高3米的房屋，而不必出更多的钱，购买层高5米的房屋。二审法院认为，案涉房屋系商业用房，层高对生产经营活动有重要影响，现两根电缆桥架基本沿案涉房屋中轴线贯通整个房屋，且电缆桥架宽度分别为0.5米和0.2米，间距为0.5米，整个电缆桥架宽带区域的宽度达到1.2米且不能拆除，可以认定电缆桥架已经严重影响案涉房屋使用，已导致买受人购房目的不能实现。故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，买受人有权解除案涉商品房买卖合同，出卖人应退还购房款，并赔偿赔偿公证费、抵押登记费等损失。

·      思考和建议

商品房买卖本质上是一种平等主体间的民事活动，遵从有约从约，无约从法的原则。实务中买受人多数为单一的个体，而出卖人则多为公司企业，有完善的销售流程。故在合同中除非法律有规定，出卖人并不会主动的为买受人设定有利于买受人的合同条款，这就造成实务中买受人成为合同中相对弱势或相对较不专业的一方，在与在些大型房地产开发企业交易时，买受人更不可能对其中的《商品房买卖合同》及其补充协议条款作出任何修改。通过对上述典型案例的分析可以发现，由于近年来房价上涨的情况，买受人即使在发现在房屋存在层高不足的情况时，出于维护现有即得利益的考虑，大部份买受人都会选择在不退房的前提下，向出买人提出赔偿损失的主张。只在少数情况下，例如案例6中，由于层高不足，导致买受人购买房屋后的自行加层的目的落空，买受人才会提出退房的主张。由于法律目前对于层高不足对房价的影响如何确定没有明确的规定，导致实务中各地法院判决不一。在案例1、2、3中，法院要么以合理误差为由，要么以没有约定违约责任为由，对原告的提出的赔偿损失主张未予支持。此种判决，显然无视了买受人了合法利益，难以得到买受人的认可。在案例4中，一审法院根据自由裁量权确定按购房总价的2%确定层高不足的损失。二审法院提出了层高权重系数的概念，为损失的具体量化提供了很好的借鉴思路。而案例5中，法院对购买总价仅18.9万元的车位，在其仍具备使用功能的情况下（层高1.95米，高于一般正常人的身高），行使自由裁量权，确认支持其主张的5万元损失，赔偿额超过了购房总价的25%。由于没有相应的计算标准，亦难评判法院的自由裁量权是否适当。笔者通过检索案例发现，有少部分买受人提出了出卖人欺诈的问题，但最终都因证据不足等原因，未获法院支持。由此可见，在现行法律框架内，当层高不足时，买受人比较可能实现的主张就2种，一是赔偿损失；二是要求退房。案例4、5均支持了买受人赔偿损失的要求，但是均属于法官自由裁量权范围，且各地判决标准不一，难以形成有效参考。有观点认为，可以参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于在合同没有约定或者约定不明确的情况下，按处理商品房面积误差的原则处理，以3%为界，确定买受人的损失。但笔者认为，住宅或店面（办公楼）的层高通常只有2.2米至5.5米，从施工技术的角度看，水平面的保持难度要远高于面积的保持难度，有时并非出卖人的原因，而是由于施工人的原因，或建筑自然收缩等原因，也会对层高造成影响，且层高只对建筑立面的建设成本有微小影响，对商品房的容积率影响较小。相较之下，商品房的面积计算基数较大，即使是单身公寓，通常面积也在60平方米以上，以３％误差为界线，面积差异近2平方米，施工时较易控制面积差异。而以通常的商品房层高3米为基数，3%的误差只有0.09米，显然较难从施工技术层面进行控制，因此建议层高的误差比率放宽为4－5%为宜，但不应低于法律规定的层高设计最低标准，并且设定对房价的影响权重系数，如案例5中的层高影响权重系数为房价的0.6。同时规定当层高误差比高达到约定层高的10%以上时，对超过10%误差比的部份，买受人有权主张出卖人加倍赔偿，或主张解除权商品房买卖合同，以解决各地法院同案不同判的问题。商品房买卖已成为影响人民生活的重要交易，但相关立法仍停留在面积差异处理的层面上，而未及时制定相应的法律，导致大量层高不足的案件因没有相关的法律规定，而出现不同的判决。笔者相信随着经济社会发展，人们对居住空间要求的日益提高，相关法律必将逐步完善，以促进交易的顺利进行及维护各方的合法权益。也希望本文对于相关的立法有一定的推进作用。

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