北京市炜衡律师事务所吴丁亚律师网

未签订物业服务合同，可以不交物业费吗？

根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《物业管理条例》第三十五条第一款规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。可见，无论是前期物业服务合同，还是普通物业服务合同，均应依据法律规定采取书面形式。

现实情况往往比较复杂，如果当事人之间未订立书面合同，那这种情况下，双方能否成立合同关系呢？

根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。该法第三十七条规定，采用合同形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。依据上述规定，即使双方之间未订立书面合同，根据合同履行情况，若一方当事人已经履行主要义务且相对方接受，双方成立事实上的合同关系，在此基础上的事实合同应受法律保护。

因此，如果物业服务企业提供了物业服务，业主实际已经接受，可以确定双方之间成立事实上的物业服务合同关系。A业主，您还是需要交纳物业费

物业服务质量的举证责任如何分配？

审判实践中，业主提出的抗辩事由往往有多个，法院在审查时，首先应理清业主提出的抗辩事由，是否属于物业服务合同法律关系范畴。有的业主提出的抗辩事由如房屋质量存在问题，或者供暖温度不达标，这属于房屋买卖合同法律关系、供用热力合同法律关系，并非物业服务合同法律关系，这些抗辩事由不构成拒绝交纳或者要求减少交纳物业费的合法抗辩。在审判实践中，经常遇到的抗辩理由是物业服务不达标，那么物业服务质量的举证责任如何分配？

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条关于“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，物业服务企业起诉业主追索物业服务费，而业主以物业服务企业未履行或未完全履行服务义务进行抗辩时，物业服务企业应当承担其依据物业服务合同履行了服务义务的举证责任，要证明的确提供了物业服务。

如果业主承认物业服务企业履行了服务义务但提出物业服务企业在履行义务时存在瑕疵，那么业主承担履行义务存在瑕疵的举证责任。B业主，希望我的回答对您有帮助。

房屋空置未入住能否不交物业费？

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第23条规定，业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不予支持。