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小区建筑物玻璃幕墙破裂应由物管负责维修案例分析

余斌[1]*

一、当事人和代理人基本情况及案由

（一）原告基本情况

梁先生、谭小姐系夫妻关系，二人共同居住生活在广州市番禺区某小区7栋703房。

（二）原告代理人基本情况

代理人余斌，男，系北京市天铎（广州）律师事务所律师，联系电话：17070897176.

（三）被告基本情况

广州某物业管理有限公司（番禺区某小区物管，与小区业委会、各业主签订过物业管理服务合同）。

（四）案由

物业服务合同纠纷案。

二、案情介绍

2008年4月，原告向案外人购买了位于广州市番禺区某小区7栋703房（下称“涉案房产”）。同年4月8日，原告梁先生与被告签订了《广州市某小区前期物业管理服务协议》。2012年3月4日上午，原告打开涉案房产卧房窗帘时发现东北角外墙外层一幅2.2米×1.8米的双层钢化玻璃破裂，遂立即通知被告，被告派两名工作人员上门检查后，认为该玻璃为自然破裂与被告无关，应由业主自行维修。后原告多次上门向被告、广州市国土资源和房屋管理局番禺分局书面反映涉案房产玻璃破裂，随时有下坠伤人危险，对小区安全带来隐患，要求被告立即更换破裂的玻璃，但被告一直未予理会。同年4月13日，原告向广州市番禺区人民法院提起诉讼，要求被告履行涉案房产外玻璃幕墙破裂维护与检修的义务并更换破裂的玻璃幕墙。广州市番禺区人民法院经审理后驳回了原告的诉讼请求，后原告不服向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院审理后判决撤销了广州市番禺区人民法院作出的一审判决结果，支持了原告的诉请。

三、本案争议的焦点

（一）涉案房产玻璃幕墙属于建筑物专有部分还是共有部分？

（二）物业公司是否负有维修义务？

四、原被告双方的意见

（一）被告意见

1、涉案玻璃无法确定是自然爆裂，原告应当提交的是否是自然爆裂的专业鉴定结论；玻璃爆裂绝大部分原因是收到外理，只有极少数是属于自然爆裂的形式，本案中原告未能举证玻璃爆裂是属于自然爆裂，不能排除是人为原因照成的。

2、原告于2006年7月31日收楼，涉案房产玻璃早已过保修期，不属于被告负责联系保修的服务范畴。《广东省建设厅既有建筑幕墙安全维护管理实施细则》第八条施工单位应按国家有关规定和合同约定对建筑幕墙实施保修，保修期不少于三年。

3、主人房玻璃窗为业主专有部分，并非业主共有部分。

4、原告是受损幕墙的安全维护责任人。

5、原告认为涉案玻璃属于全体业主共有，应当有物业公司承担维修责任，是对法律及合同的片面理解；即使是归全体业主共有的共用部位、共用设施，在保修期外，都应当经过业主委员会根据相关程序，告知相关业主，收集意见落实落用分摊方案，能够使用维修基金后，才能最终落实维修，故维修责任不仅仅是一个维修的行为，必将伴随着相关责任的落实、费用的承担。被告认为：无论涉案玻璃是属于原告个人所有，还是全体业主共用，被告都不是维修义务的直接承担者，被告在相关责任人承担费用的前提下，可以在责任人的委托下聘请专业施工单位实施维修，解决本问题的关键在于费用承担的主体必须落实。

综上，被告认为被告对涉案房产玻璃不具有当然的免费维修义务，应当驳回原告的诉讼请求。

（二）原告及代理人的意见

1、涉案房产玻璃破裂处属于建筑物玻璃幕墙，也属于建筑物公共外墙面，为房屋的共有部位。

根据《最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分”及《物业服务合同》第四条“房屋共用部位包括：房屋的承重结构、屋顶、外墙面（包括非承重结构的分户墙外墙面）”等关于房屋共有部位的范围都包括外墙面，此涉案玻璃幕墙是房屋的外墙面，属于房屋的共有部位。

涉案房产破裂的玻璃幕墙为2.2m*1.8m的钢化玻璃，除两边有可以推开的2.2m*0.3m位置外，其余是固定的一整块钢化玻璃。现代建筑外墙面材质的多样性取代了过去只有用水泥、砖头砌成的外墙面。典型的钢化玻璃幕墙是现代多样性外墙面对传统水泥、砖头砌成的外墙面的另一种替代升级，虽然是用玻璃制造的但具有了外墙的遮风挡雨、隔音隔热功能，完全具有了传统外墙的属性，因此涉案房产玻璃幕墙即属于外墙也属于房屋的共有部位。

2、被告负有对房屋共用部位日常维护、养护和管理的义务，且对共用部位需要维修时有编制维修计划和住房专项资金使用计划的义务。

根据《物业服务合同》的约定，其中“第四条物业服务事项第2款约定房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、屋顶、外墙面（包括非承重结构的分户墙外墙面）、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨水管等。第五条物业管理服务的内容及标准第2款第1项约定房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；第五条物业管理服务的内容及标准第2款第2项约定根据房屋实际使用年限，定期每半年检查房屋共用部位的使用状况，共用部位需要维修的，物业公司编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，小修范围的由业主委员会委托物业公司及时组织维修，属于大、中修范围的，由业主委员会向关联业主公告并通过关联业主同意后委托物业公司组织维修。因此，被告对涉案房产共有部位破裂的玻璃幕墙具有相关维护、维修义务。

综上，原告及代理人认为，涉案房产主人房东北角破裂的玻璃幕墙属于建筑物外墙，属全体业主的共有部分，被告是小区委托的物业管理公司，根据物业合同的约定应承担维修责任，请求法院判决被告履行玻璃幕墙维护与检修的义务，并更换破裂的玻璃幕墙。

五、判决结果和理由

本案经广州市番禺区人民法院审理后认为，涉案房屋破裂的玻璃从位置上和功能上看与一般的建筑物幕墙有显著的区别，据此认定涉案房屋破裂的玻璃不属于房屋的共用部位，驳回了原告的诉讼请求。后原告不服一审结果，向广州市中级人民法院提起上诉。

广州市中级人民法院经开庭审理后认为，破裂的玻璃位置从整栋楼的构造和设计上看，是不可更改、不可活动的部分，属于司法解释所称的外墙，据此认定玻璃破裂部分属于建筑物共用部分，且根据原被告之间签订的《物业服务合同》，二审法院接受了代理律师的代理意见，最后判决撤销广州市番禺区人民法院作出的一审判决，被告在法定期限内履行破裂玻璃幕墙的维护及更换。

六、法院判决意见

为何两级法院对本案判决结果会有如此巨大的差距，本案为何在对涉案房产玻璃破裂处到底属于建筑物专有部分或共有部分产生不同意见？在我国现行法律、法规没有明确界定玻璃幕墙到底是专有部分还是共有部分时候，如何从本案个案中得到相关认定，咱们从本案两级法院的判决意见中得出结论。

（一）广州市番禺区法院认为

本案的主要争议问题是，被告是否有义务维护、检修涉案房屋破裂的玻璃。广州某小区业主委员会与被告签订的《物业服务合同》是双方真实的意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告均应受该合同约束。根据上述合同，被告对于房屋的公用部位负有日常维护、养护和管理的义务，该合同对公用部位的范围作出了约定：房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、屋顶、外墙面（包括非承重结构的分户外墙面）、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨水管等。原告认为涉案房屋破裂的玻璃属于公共外立面，也属于全体业主的共有部分，应该当由被告承担维修责任，被告则认为该玻璃属于业主专有部分，对此，番禺法院认为，参考《物业服务合同》的约定，房屋的共有部位应为非专属某一特定业主使用的房屋部分，从位置上看，本案破裂的玻璃位于涉案房屋的主人房东北角，从功能上看，其主要作用在于提高涉案房屋主人房的采光度，与一般的建筑物幕墙有显著的区别，据此，番禺法院认定，涉案房屋破裂的玻璃不属于房屋的共用部位，原告要求被告履行维护、检修及更换该玻璃的义务，缺乏依据，不予支持。

（二）广州市中级人民法院认为

广州市番禺区某小区7栋703房主人房东北角玻璃发生破裂，原告要求被告予以维修，被告以该玻璃幕墙属于业主专有部分应由业主自行维修为由予以抗辩，双方争议的焦点首先是该玻璃幕墙属于建筑物专有部分还是共有部分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项规定，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；”因此，可以确定建筑物的外墙属于建筑物共有部分，根据该条款的规定，外墙部分并非以其所处的位置判断属于共有部分还是专有部分，只要是外墙即属于建筑物共有部分。涉案房屋主人房对出的外墙从整栋楼的构造看其设计是一致的，上下层之间由玻璃、砖墙交替而成。破裂的玻璃属于不可更改、活动部分而非玻璃两边的窗户。《广东省建设厅既有建筑幕墙安全维护管理实施细则》第三条规定，“本细则所称既有建筑幕墙，是指已竣工验收交付使用的玻璃幕墙、石材幕墙、金属板幕墙以及瓷板、陶板、微晶玻璃板等人造板材幕墙，以及包含以上各类面板材料的组合幕墙。”可见，玻璃幕墙也是属于建筑幕墙，即上述司法解释所称的外墙。因此，原告主张涉案房屋主人房东北角玻璃破裂部分属于建筑物共用部分广州中院予以采信。

被告是否负有维修义务为本案争议的另一焦点。广州中院认为，按照《既有建筑幕墙安全维护管理办法》第三条“既有建筑幕墙的安全维护，实行业主负责制”的规定，业主对于建筑幕墙负有维护的义务。而小区业主委员会与被告签订的《物业服务合同》约定被告对于房屋的共用部位负有日常维修、养护和管理的义务，并对共用部位的范围作出了约定，其中包括外墙面，因此涉案房屋玻璃幕墙属于被告维护义务的范围，原告要求被告予以维修具有合同依据。至于被告认为无法证实玻璃是自然爆裂的问题，由于玻璃爆裂是在外面一侧，因此难以认定是由于原告原因造成，至于是否因他人的行为导致玻璃爆裂也没有证据证实，故被告以此为由拒绝维修广州中院不予采纳。关于玻璃维修费用的问题，被告应依照其与小区业主委员会签订的《物业服务合同》的约定予以执行，在涉及公共安全的情况下当务之急是尽快维修好破裂的玻璃幕墙，被告认为应先落实维修费用再进行维修的意见广州中院不予采信。原判查明事实清楚，但认定涉案房屋玻璃幕墙不属于房屋共用部位依据不足，其据此驳回原告的诉讼请求不当，广州中院予以纠正。

七、办案总结、意义

此案历经广州市番禺区法院一审败诉、广州市中级人民法院二审胜诉，时间长达半年，最后被告在二审判决限定的履行期限内更换了破裂的玻璃，小区高楼层玻璃破裂带来的高空坠落伤人的安全隐患得以解除。本代理人曾在一审诉讼前与被告物业公司负责人沟通过，由于该小区属于番禺区比较高档的小区楼盘，而被告是该小区开发商旗下的物业公司，对于小区已经发生过类似的玻璃破裂事件被告始终一直带有推卸责任之嫌，往往站在大公司的姿态下放任对事件的处理，直到业主买单解决。本案原告代理律师经过多方走访、就该案涉及的多方法律关系进行过多次研究，最终代理意见被二审法院审理法官所采纳并接受，就为该事件依法明确责任分担，给小区其他住户家庭、甚至给羊城出现多次玻璃幕墙碎坠事故提了个醒，关注玻璃幕墙隐患问题，明确相关责任主体。

值得庆幸的是，本涉案房屋破裂的玻璃幕墙已经在造成安全隐患前已经予以更换，避免了小区遭遇“玻璃雨”的袭击。因玻璃幕墙作为现代建筑中的独特设计，在采光、通风、视野等方面的优势早在上世纪90年代，广州就开始流行起来并迅猛发展，近些年更是从商用楼推进到住宅楼。据中国建筑装饰协会2005年出具的一份调查报告显示，年底广州玻璃幕墙使用面积已超过1000万平方米。玻璃幕墙自广州立脚以来，自爆、坠落屡见报道，弄得住户人心惶惶，虽然国家和广东省均出台了有关玻璃幕墙维修、保养的、责任划分的规定，但在实际认定中究竟玻璃幕墙是否属于建筑物共有部分还存在分歧，因此造成责任不明确，责任主体维护意识不强，安全隐患频发，且找不到相关职能部门对此进行监管。本代理人希望本案能够从个案中对建筑物的玻璃幕墙有个明确的认识，借此对建筑物玻璃幕墙是否属于建筑物共有部分有个认定的标准和依据，明确属于共有部分后对责任的承担及公共安全隐患的消除起到更有效的解决。

*余斌，北京市天铎（广州）律师事务所执业律师，地址：广州市越秀区解放南路123号金汇大厦602室，邮箱：lawyeryu@sina.cn，电话：17070897176。