刘仁午律师网

1、案情简介:

2014年4月2日，朱某与某房屋经纪有限公司（以下简称经纪公司）签订一份《房地产经纪合同》，委托经纪公司为其买受林某所有的北京市西城区区×幢×号住宅提供服务。同日，朱某与林某于经纪公司所在地签订了《存量房买卖合同》，合同约定的主要内容有：甲方将坐落在北京市西城区×幢×号房屋转让给乙方，转让价款为385万元；双方确认合同签订后于2014年6月6日共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续等；甲方该房产在银行抵押贷款100万元，乙方的首付款100万元暂借给甲方偿还所欠银行贷款，甲方出具借条，在双方产权过户时借条换成收条；若乙方为甲方还款后甲方不愿出售该房产给乙方，甲方将承担一切法律责任和违约责任，并赔偿乙方双倍定金和中介代理费等；双方约定于2014年4月2日乙方向甲方交付定金37万元。上述合同签订后，朱某即向林某交付购房定金37万元。当日晚22时10分，林某通过手机向经纪公司业务员发短信称房子不想卖了，但随后其又表示同意卖房，并于2014年4月4日两次通过手机短信与经纪公司业务员联系，表示已与贷款银行预约，要求明确支付首付款时间。2014年4月17日，林某又通过手机短信多次与朱某联系交付首付款事宜，均未果。后双方均未再继续履行房屋买卖合同。

朱某诉至法院，请求判令林某双倍返还定金74万元。

基于上述情况，林某找到我，我在详细为他分析案件情况、解答诉讼事宜之后，他希望维护自己的最大权利，故聘请我作为他的代理律师。

林某答辩称：当初卖房子主要是换学区房给孩子上学，签订合同前，中介公司说两三个月合同就能履行完毕，但合同签订后，中介公司又说要五六个月才行，故答辩人发了不想卖房的短信。但第二天中介公司又联系答辩人称已经与上诉人协调好了，故答辩人也愿意继续履行合同。之后，答辩人也多次与上诉人联系继续履行合同，并要求明确首付款支付时间，但由于上诉人迟迟没有交付房款才导致合同无法履行。答辩人不存在违约行为，不应承担双倍定金。请求驳回上诉，维持原判。

2、审理过程：

法院经审理认为：双方通过中介公司自愿协商签订《存量房买卖合同》，合同内容合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点是合同履行过程中双方是否存在违约情形。双方均称对方违约，经审查，林某签订合同后当晚通过短信表示房屋不卖了，但随后又通过短信表示同意卖房，从之后朱某与林某之间的短信内容看，朱某对双方继续履行房屋买卖合同并未表示异议，应视为双方继续履行合同。由于双方合同中对于首付款的交付时间未作约定，因此双方在履行首付款交付时产生分歧，且双方亦未能就该问题进行协商补充约定，导致房屋买卖合同未能继续履行。双方对此均有过错，责任相抵。鉴于双方均不要求继续履行《存量房买卖合同》，该合同解除，朱某向林某支付的37万元定金应当由林某予以返还。朱某主张林某违约证据不足，对其要求双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。

3、法院判决：

一、林某返还朱某定金37万元，于判决生效之日起十五日内履行完毕；二、驳回朱某的其他诉讼请求。

朱艳华不服上述判决，提起上诉，二审法院维持原判。

4、刘仁午律师解析：

双方签订《存量房买卖合同》后，林某向中介公司业务员发送过短信表示不同意卖房，在中介公司业务员将该意思表示转达至朱某时，没有证据证明朱某对此表示接受或是提出过异议。随后林某又通过向中介公司业务员发送短信表示同意卖房，并要求明确付款时间，中介公司业务员也将该意思表示转达至朱某。之后通过双方之间的短信往来内容也可以看出，双方之间主要针对如何交款以及付款时间产生争议，林某并未有明确表示拒绝卖房的意思表示；且双方对于付款协商不成的主要原因与双方签订合同时对此未能明确约定有关，所以法院判决据此认为导致房屋买卖合同未能继续履行，朱某与林某对此均有过错，并无不当。

在签署合同的往来中，需要我们明确清晰的表达我们的意思表示，以维护我们的利益最大化。