曾一鸣律师网

近日，本人代理深圳陈**诉惠州市***房地产开发有限公司退还购房定金一案，双方达成调解协议，被告惠州市***房地产开发有限公司被迫同意全额退还原告陈**购房定金。

 案件情况如下： 原告陈**在开发商业务人员的宣传及鼓动下，从深圳到惠州大亚湾认购了惠州市***房地产开发有限公司开发的某楼盘商品房一套，双方签订了《购房认购书》，陈**并向开发商交纳了购房定金20000元，双方于《购房认购书》约定陈**于签订合同后七日内前往被告处签订正式的《商品房买卖合同》。原告陈**在七日内前往被告处签订合同，被告先是推说需支付首期款后才可以看合同，之后，经原告要求，被告将合同出示给原告，原告看到合同后，觉得该合同有多处霸王条款（1、交房时间太长；2、被告逾期办证的违约责任太低；3、被告违约逾期办证约定不能退房，只能选择继续委托开发商办证等），原告无法接受该合同条款，遂要求被告对合同条款进行更改，并签订补充协议，被告对原告的要求予以拒绝，不予理会，原告找到本律师，本律师告知陈**，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案双方因合同条款部份条款达不成一致意见，不属于双方任何一方的责任，原告方不存在违约行为，在此情况下，原告方可要求退还购房定金。因原告与被告无法通过协商一致就退还购房定金达成协议，原告方遂委托本律师向人民法院提起诉讼，要求解除双方之间签订的《购房认购书》，被告退还全额定金人民币20000元，被告收到法院传票后，意识到自己可能败诉，遂主动找原告同意全额退还原告购房定金。 

律师点评：本律师认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，因开发商之合同条款存在不合理之处，购房人作为合同一方当事人，有权进行相应的修改，开发商以其提供的合同是格式合同不予修改是不合法律规定的，如因开发商不同意进行修改，则只能视为双方对合同条款无法达成一致意见，开发商应当将已收取的定金退还购房人。

本案开发商选择主动退款即是认识到如通过诉讼法院也仍然会判决其退款，如通过法院判决，做成案例，则有可能对其余购房者产生不良影响，所以，开发商在收到法院传票后一改之前之强势作风，主动联系原告办理退款手续。 本案原告陈**能顺利退还购房定金，除有上述司法解释之规定外，其本人积极主动维权也起到了重要作用。

《购房认购书》里约定，原告应在交纳定金之后七日之内前往签订正式的《商品房买卖合同》，本案陈**一开始就注意到此问题，前亲自前往被告处与被告就合同条款问题进行了协商。 现开发商使用的合同均为格式合同，存在诸多不平等的合同条款，如购房人交付定金之后，对合同条款又不放心，而开发商又不可能修改的情况下，购房者可以依据及利用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人的规定向法院诉讼要求退款。而对于开发商认为要支付首期款之后，才可以看合同的说法，更是无理，按签订合同的程序，开发商首先应当向购房者出示合同，签订后同之后才交首付款，如开发商不出示合同，则连合同条款达不成一致意见都还谈不上，如能证明开发商不出示合同，就要求交首期款就可以达到确认因不可归责于双方当事人原因导致合同不能签订的事实了。 

律师提示：如购房人要求退还定金的理由选择不正确，将直接导致案件败诉，给自己造成损失。如遇到开发商霸王条款，对方双不同意修改，可以通过诉讼维权退回定金，不过，诉讼之前最好准备好相关证据。

律师建议，如你交付购房定金之后，遇到开发商合同的霸王条款，可以采用法律途迳积极维权，不要轻易放弃，以免遭受不应有的损失。 

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