景德镇律师沈英华

开发商应当分割土地并协助业主办土地证（原创）

景德镇律师 沈英华

原告X某诉称：2007年8月16日，原告和被告某开发商签订了《商品房买卖合同》，购买了被告的商品房（店铺），交清了购房款、契税、房屋维修基金等全部费用，接收了房屋。被告为原告办好了《契税证》及《房屋所有权证》，但至今未办理土地分割手续，没有为原告办理《国有土地使用权证》。

2014年上半年，原告即要求被告依法办理土地分割手续，遭到被告拒绝。2015年3月1日，国务院颁布的《不动产登记暂行条例》开始施行。2016年6月份，原告到景德镇市国土资源局办理上述房地产的不动产登记手续，景德镇市国土资源局告知原告：要先找开发商办理土地分割手续并申领国有土地使用权证，然后拿房屋所有权证和国有土地使用权证前来办理不动产登记手续。原告随即找到被告，要求被告办理土地分割手续并协助原告办理国有土地使用权证，被告以各种借口推辞并拖延至今不办。原告告知被告，你们不为原告办理土地分割及国有土地使用权证，原告的房屋就无法办理不动产登记，无法领取《中华人民共和国不动产权证书》，原告的房屋也就无法进入市场进行交易，包括转让、抵押都无法进行，强烈要求被告履行法定义务，仍遭被告拒绝。万般无奈之下，原告只有寻求司法保护，因此特对被告提起民事诉讼，请依法判决被告为原告办理商品房土地分割手续并协助原告办理国有土地使用权证。

沈英华律师作为原告的代理人，庭审时提出以下代理意见：

原、被告之间的商品房买卖合同关系是不争的事实。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十七条、第四十二条、第六十一条第三款规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为；房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移；房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款、第十二条规定：单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。 

国土资源部令第 40 号《土地登记办法》第四十条规定：因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。

《江西省土地登记办法》第十四条规定：已经登记的土地权利，遇有下列情形之一的，土地权利人应当在土地登记内容变更之日起３０日内，向土地主管部门申请变更土地登记：（四）因买卖、转让、分割地上建筑物、附着物等引起土地权属变更的。

显而易见，依据上述法律法规规定，被告自打将商品房转让（出售）给原告，该商品房所占用的国有土地使用权即已同时转让给了原告，被告应当依法为原告办理国有土地使用权变更登记。

依照江西省国土资源厅网站公布的《商品房分户土地分割变更登记》（网址：http://www.jxgtt.gov.cn/News.shtml?p5=2001787），办理商品房分户土地分割变更登记，需要提供的全部材料包括：4、土地权属来源证明：（1）原国有土地使用证原件、原宗地图；（2）各住户房屋产权证、共有权证复印件1份（核对原件）；（3）各住户商品房购销合同复印件1份；（4）房屋面积分摊表；（5）各栋楼住户明细表；（6）其他证明文件。5、符合分户要求的宗地图1份。而上述这些材料大多掌握在被告手中，被告理应承担为原告办理商品房分户土地分割变更登记（或配合原告办理）的义务。并且依照原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关本案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第 1.2 项处理。这里的房地产权属证书自然包括房屋所有权证和国有土地使用权证。

景德镇市珠山区人民法院经公开开庭审理，查明了本案事实，判决支持了原告的诉讼请求。

景德镇律师 沈英华

景德镇市仲裁委员会仲裁员

政协景德镇市委员会常委（9-12届）

民革景德镇市委会副主委（11-12届）

江西景德律师事务所 副主任

13707981937；s7908@126.com