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关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施

深府办〔2014〕8号

深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进

城市更新实施工作的暂行措施的通知

各区人民政府，市政府直属各单位：

　　《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。实施中遇到的问题，请迳向市规划国土委反映。

　　市政府办公厅

　　2014年5月27日

关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施

　　为深入贯彻党的十八大、十八届三中全会精神，更好地发挥市场在资源配置中的决定性作用和政府的调控管理作用，进一步加强和改进城市更新工作，促进我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，结合《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》）和《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）有关规定，制定以下暂行措施。

　　一、完善城市更新用地处置政策

　　（一）申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例应当不低于60%。

　　申请通过综合整治进行升级改造的旧工业区，权属清晰的合法土地面积占申报范围用地面积的比例应当不低于50%。

　　（二）旧住宅区申请拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于20年；旧工业区、旧商业区申请拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于15年。

　　（三）对于经批准纳入城市更新计划的城市更新区域内未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿，用地行为发生在2007年6月30日之前，用地手续不完善的建成区，可按照以下规定进行历史用地处置：

　　1．原农村集体经济组织继受单位（以下简称继受单位）自行理清处置土地范围内的经济关系。进行拆除重建的，应当自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等。

　　2．继受单位应当与政府签订完善处置土地征（转）手续的协议，政府不再另行支付补偿费用。

　　3．对于拆除重建类项目，政府将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新，其余20%纳入政府土地储备。在交由继受单位进行城市更新的土地中，应当按照《办法》和《实施细则》要求将不少于15%的土地无偿移交给政府纳入土地储备。前述储备土地优先用于建设城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。

　　4．对于拆除重建类项目，处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实施主体进行开发建设，其分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价（其中的10%为对历史用地行为的处理）。

　　对于通过综合整治进行升级改造的旧工业区，处置后的土地可以通过协议方式出让给继受单位，使用年期为30年，地上原有建筑面积按照原有功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的60%计收地价（其中的10%为对历史用地行为的处理），限定自用；新建建筑面积的10%应无偿移交给政府，其余部分按照本暂行措施第（十六）条的规定缴纳地价后可按程序登记在继受单位名下。

　　城市更新区域内符合《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其实施办法规定情形的历史遗留违法建筑，也可按其规定进行处置。

　　（四）对于市政府《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》（深府〔2006〕258号）确定的70个旧城旧村改造项目，根据城市更新单元规划确定的开发建设用地，按照《实施细则》第六十二条缴交地价后可以通过协议方式出让给经确认的项目实施主体。

　　（五）国有已出让的工业或仓储用地在2007年6月30日之前已建设，但建筑面积不足合同或有关批准文件确定的建筑面积的，按照法定图则规划仍为工业或物流仓储功能，因规划实施等原因需划入城市更新单元的，整宗地可纳入城市更新单元拆除用地范围，适用城市更新政策。

　　（六）按照城市更新单元规划，项目改造后的一宗地内包含居住及其他土地用途的，居住部分土地使用权使用期限不超过70年。

　　拆除重建类的城市更新项目改造为工业用途的，其土地使用权使用期限不超过50年；拆除重建类的城市更新项目原则上不得改造为仓储物流用途，若确因我市产业发展需要，改造为现代物流用途的，其土地使用权使用期限按不超过30年确定。

　　（七）在已列入拆除重建类城市更新计划的城市更新单元中选取试点，探索研究城市更新项目涉及的政府社团用地、被占用国有用地的处置方式，加强城市更新的空间整合作用，更好地促进规划实施和土地高效利用。

　　二、完善城市更新地价政策

　　（八）旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照《办法》第三十八条第一款的规定计收。配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。

　　（九）城市更新项目拆除范围内包含的原有协议出让的城市基础设施及公共服务设施用地，改造后按照以下规则计收地价：

　　1．改造为居住、商业服务业的，对应的建筑面积以市场评估地价标准计算应缴纳地价，扣减原已缴纳地价的剩余期限地价。

　　2．改造为工业（含现代物流）的，地价测算适用《办法》第三十八条第一款、第三款。

　　3．改造为经营性公共服务设施及城市基础设施的，对应的建筑面积以公告基准地价标准按照建筑类型修正系数修正计算应缴纳地价，扣减原已缴纳地价的剩余期限地价，限整体转让。

　　（十）对于适用《办法》第三十八条第一款、第三款规定，由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，以及适用《办法》第三十九条规定，由旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务业的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。

　　地价计收基准容积率（R地价基准）计算公式如下：

　　　　　　　1-基准土地移交率

　　R地价基准=--------------×R地价基准

　　　　　 1-实际土地移交率

　　R地价基准——2013版《深圳市城市规划标准与准则》一类密度分区基准容积率。由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的项目R深标基准为6.0。

　　基准土地移交率——拆除范围用地面积小于10000平方米的城市更新单元的基准土地移交率为30%，其余城市更新单元的按照《实施细则》第十二条第一款规定确定。

　　实际土地移交率——指移交给政府的权属清晰用地的面积和拆除范围用地面积的比率。

　　改造后同时包含多种建筑功能的，地价计收基准容积率按各建筑功能基准容积率及其计容积率建筑面积所占比例加权平均确定。

　　地价计收基准建筑面积为地价计收基准容积率与开发建设用地面积的乘积。

　　地价计收基准建筑面积以内的部分按《办法》第三十八条第一款、第三款及第三十九条规定计收地价；超出部分中的住宅按照2.5倍公告基准地价标准计收地价，其他功能按照2倍公告基准地价标准计收地价。

　　在本暂行措施施行之前已核发城市更新单元规划批复的项目不适用本条规定。

　　（十一）城市更新项目涉及按照公告基准地价标准计收地价，符合以下条件的，项目当期的地价测算按照城市更新单元规划批准时的公告基准地价标准执行：

　　1．项目整体或分期开发的首期在城市更新单元规划批复核发之日起2年内办理用地出让手续的。

　　2．项目分期开发的二期在城市更新单元规划批复核发之日起3年内办理用地出让手续的。

　　3．项目分期开发的三期及后续各期在城市更新单元规划批复核发之日起4年内办理用地出让手续的。

　　城市更新项目在2013年1月8日前已经市规划国土部门审议通过城市更新单元规划，但尚未进行规划批复的，在本暂行措施施行之日起6个月内办理用地出让手续，可按照2013年1月8日调整前的公告基准地价标准计收地价。

　　不符合上述条件的，按照办理用地出让手续时的公告基准地价标准执行。

　　办理用地出让手续时间为更新项目完成建设用地审批后实施主体向市规划国土部门申请签订土地使用权出让合同的受理时间。

　　（十二）城市更新项目涉及按照市场评估地价标准计收地价的，由市规划国土发展研究中心和在深圳市注册且执业范围为广东省或全国的土地评估市场中介机构（以下简称市场机构）按照同等规则分别进行评估，地价金额按照市规划国土发展研究中心评估结果和市场机构评估结果平均值的85%计收。其中，市场机构评估结果应当按照3家市场机构评估值的算术平均值确定。市场评估由市规划国土主管部门委托市规划国土发展研究中心按照公开、公平的要求组织，项目实施主体参与，通过摇号、抽签等随机方式确定3家市场机构，市场评估的组织费用和评估费用由项目实施主体承担。

　　（十三）城市更新项目的地价可以不计息分期缴交。按照市场评估地价标准计收的地价部分，首次缴交比例不得低于30%，余款1年内交清；按照其他标准计收的地价部分，首次缴交比例不得低于50%，余款1年内交清。

　　三、鼓励旧工业区升级改造

　　（十四）为促进我市产业转型升级，拓展产业发展空间，鼓励旧工业区在满足结构安全和消防要求的前提下，开展以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新。

　　（十五）旧工业区出于消除安全隐患、完善现状功能等目的进行综合整治的，可增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施。由区政府（含新区管委会，下同）负责项目审批，组织实施、竣工验收并进行后续监管。

　　（十六）对于符合我市产业发展导向和城市规划，地上建筑物建成时间不少于10年，权利主体的城市更新意愿符合《实施细则》第三十七条设定标准的旧工业区，除可增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施外，还可通过加建扩建、功能改变、局部拆建方式增加生产经营性建筑面积，按以下规定办理：

　　1．申请列入计划，由区政府审查后，报市规划国土主管部门审批。

　　2．编制城市更新规划报市规划国土主管部门审批，更新规划确定的用地功能须与法定图则相符。

　　属于在原有建筑结构主体上进行加建的，加建的规模不得对原有结构安全和消防安全产生影响；属于空地扩建的，扩建范围内新批准的容积率不超过所在宗地原容积率的2倍；属于局部拆建的，拆除范围面积不超过所在宗地面积的15%且不大于5000平方米，且拆除范围内新批准容积率不超过所在宗地原容积率的2倍。

　　3．按照有关规定办理规划、用地、建设、环保、水务、消防等审批事项。

　　4．进行功能改变、局部拆建的，按照《办法》及《实施细则》有关规定缴纳地价。进行综合整治、加建扩建的，新建的建筑面积属于城市基础设施、公共服务设施及电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施的，免收地价；属于普通工业厂房的，按照相应公告基准地价标准的10%计收地价；属于新型产业用房或产业配套设施的，按照相应公告基准地价标准的50%计收地价。

　　5．改造后新建的建筑面积均限定自用，属于工业楼宇的可按照《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》及其实施细则进行转让，其中，按照本暂行措施第（三）条进行用地处置的，其原有工业楼宇首次转让免收增值收益。

　　6．改造时办理用地手续的，土地使用权使用期限按照该宗地原用途使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定。剩余期限不足30年的，最高可按30年补足，但剩余期限与该宗地已实际使用时间之和不可超过该宗地的原土地用途法定最高期限。

　　（十七）旧工业区通过综合整治进行升级改造过程中涉及城市基础设施、公共服务设施建设的，由市、区政府安排资金予以优先保障。项目免收各种行政事业性收费，符合有关条件的，可享受相关产业资金扶持政策。

　　四、试点开展小地块城市更新

　　（十八）位于原特区已生效法定图则范围内，拆除范围用地面积小于10000平方米但不小于3000平方米且具有以下情形之一的区域，可以按规定申请划定小地块城市更新单元：

　　1．旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的。

　　2．旧工业区、旧商业区升级改造为商业服务业功能的。

　　3．为完善法定图则确定的独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目确需划定城市更新单元的。

　　（十九）小地块城市更新单元拆除范围内的用地应为完整宗地，土地及建筑物应当具有合法手续，权利主体的城市更新意愿应当达到100%。

　　（二十）在计划申报阶段，申报主体除提供计划申报指引规定的申报材料外，还应提交符合城市更新单元规划编制技术规定要求的城市更新单元规划方案；属于旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，应当提供产业主管部门意见。

　　区城市更新职能部门结合周边地块的改造情况、改造条件和必要性，就申报区域进行城市更新的必要性及更新单元范围的合理性出具意见。

　　（二十一）小地块城市更新单元内可供无偿移交给政府的独立用地应当不小于拆除范围用地面积的30%。移交的土地除用于落实规划确定的城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等以外，其余部分可协议出让给项目实施主体按照规划进行建设，其对应的建筑面积按照以下方式测算应缴纳地价：

　　1．涉及按照市场评估地价计收的，按1.2倍市场评估地价值进行测算。

　　2．涉及按照公告基准地价标准计收的，按2.5倍公告基准地价标准值进行测算。

　　五、强化城市更新实施管理

　　（二十二）市规划国土主管部门应当组织各区政府定期对城市更新计划进行清理，对于具有以下情形之一的项目，可按程序调出计划：

　　1．自城市更新计划公告之日起1年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的。

　　2．自城市更新单元规划批准之日起2年内，项目首期未确认实施主体的。

　　3．自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的。

　　（二十三）城市更新项目的实施纳入市政府绩效考核。区政府应当明确城市更新职能部门的职责，减少审批层级和环节，加强实施监管；对于城市更新单元规划已获批准的项目，应抓紧组织制定实施方案，加强搬迁等工作的组织协调，明确项目实施进度，推动项目按时开工；应定期向市查违和城市更新工作领导小组办公室报送项目推进情况。

　　市规划国土主管部门应当加强对城市更新项目实施的监督，积极推行城市更新业务的网上申报，建立全市城市更新项目的全过程监管系统，定期向市查违和城市更新工作领导小组报告项目实施情况。

　　（二十四）市规划国土主管部门及各区政府应建立城市更新项目优先集中审批机制，内部优化调整和充实城市更新业务部门人员，集中办理城市更新相关审批业务，提供一站式服务，进一步简化管理流程，提高审批效率。

　　（二十五）市规划国土主管部门、市政府其他相关职能部门及各区政府应当加强和优化政府服务，及时总结梳理本暂行措施实施中的经验和问题，加快制定和完善城市更新配套政策，充分调动各方积极性，形成全市上下共同推进城市更新工作的合力，为城市更新项目实施工作提供有力保障。

　　（二十六）本暂行措施自公布之日起施行，原深圳市人民政府办公厅《印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》（深府办〔2012〕45号）同时废止。