[重生追美记刘磊]重生追美记刘磊能力_房产专家刘磊谈：房价同比转正，看似市场向好!

【天津相声俱乐部100期暨相声界网站成立一周年】群口相声《托儿》表演者：刘国君、谷宗翰、刘磊

精彩内容：

近日，国家统计局发布8月份70个大中城市住宅销售价格：新建商品住宅价格环比下降的城市有26个，同比则有9个城市房价上涨。由于北京、上海、广州、深圳四个一线城市房价环比涨幅均比上月有所收窄，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅略有收窄。但是8月份新建商品住宅同比价格涨幅迎2014年9月以来首次转正。

房价同比平均涨幅成为正向，那么就一定意味着收益也将成为正向？看看二手住宅价格变动情况就知道了：70个大中城市中，价格同比下降的城市有62个，最低为下降10.2%（锦州）。

其实，今年以来楼市的表现特征之一，就是城市之间的房价分化严重；这样的形势下，再讨论“平均值”就没有意义了。毕竟一线城市的房价仅仅拉高的是统计数据上的平均值，人家吃肉跟你这里饿肚子是没有半毛钱关系的。

需求上不来，房价难上涨

为什么二三四线城市房价上不来？我们一直在讲需求与供给的关系是决定市场价格的关键因素；说到住房需求，那么最直接的来源就是人口增长。那么在人口自然增长率既定的情况下，就看哪里是人口流入地区了，这将对城市房价有关键性的影响。因为当房价暴涨可能性很小，而投资市场逐渐多元的时候，过去对市场扰动最大的因素“投资”大幅减少。因此，像“温州炒房团”那样的跨地域的购房需求消失，常住人口就会构成需求主体，那些可以吸引人口流入的一线城市也因此受益，而人口流出的城市——如近两年的东北地区的大中城市——将会雪上加霜。

此外，从2000年到2010年，全国人均住房面积增长了72%，最低的省份的人均住房面积增幅也达到40%。未来居民继续改善居住条件的需求已经不那么迫切。这也对住房需求的迫切程度大打折扣。

负利率时代，一定要买房？

那么，投资性住房未来会不会有更好的前景呢？

近日，国家统计局公布的数据显示，8月份CPI同比上涨2.0%，实际已高于1年期存款利率1.75%。因此，我们现在进入了“负利率时代”。带着十几年前对通胀的恐惧而拼命买房的人们又蠢蠢欲动了；那么，再这样的经济形势下，为了资产的保值增值，是否还是主要靠买房这个方式呢？

CPI是通货膨胀的主要考量数据，但并不是唯一的标准。目前尽管CPI上涨，但主要因素是双节将至，猪肉价格回升造成食品价格上涨；但工业指数仍然低迷，这意味着未来的通胀压力并不会太严重。其实，PPI持续下滑反映出国内房地产市场的低迷，能源价格低、住房市场仍在恢复中，许多行业产能过剩。

2012年1月-2015年7月，国内CPI和PPI指数走势图

全国范围来看，大部分城市仍然存在库存量过高、房屋过剩的情况，在二三四线投资房地产，绝对不是个好办法。而一、二线城市看起来房价抗跌能力有保证，但这些城市的房价也处于相当高的水平，不是普通投资者可以企及。除非是有“刚性”购买需求，否则借钱买房，看起来利率较低，但长期看还是要还一大笔贷款利息。而目前二三四线城市的租金回报率低，变现困难，因此长期看贪图利率上的优惠就投资国内房产，损失甚至可能大过把资金存银行。

综上，笔者作为国际注册理财规划师和房产投资专家，提醒广大投资者：在面对舆论对数据的解读时候，一定要从最原始的数据出发，一定要追本溯源、全面考量经济发展的状况，从而对经济形势作出正确的判断和解读。只有这样，才能让自己的财富规划更为科学合理，才能在经济形势发生变动的时候，更好的守护自己的房产财富。在这里笔者可以大胆的做个预测：如果没有更多利率刺激政策密集推出的情况下，一旦美联储进入加息周期，国内甭管是一手市场还是二手楼市还要经历一场血雨腥风的价格变化；就好似中国的楼市是股市的慢动作罢了。目前的楼市价位和指数还在5500点之上呢，怎么可能不发生资产重估和价位改变呢？大家拭目以待吧！

作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号："Victorliulei";新浪微博：Victor刘磊

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