装修租赁房屋，出租人应否补偿费用

2007年2月18日，李刚与张强签订了一份房屋租赁协议，协议约定:李刚租用张强门面房100平方米用于经营电脑配件，租期3年，每年租金6万元。合同签订后，李刚花费8万元对房屋进行了装潢装修(换门窗、铺地板、吊顶，增设空调、电视、监控等经营设备)。对合同期满后，装潢装修如何处置，租赁合同没有约定。

2010年2月19日，李刚与张强续签了租期3年的房屋租赁合同。张强在其起草的合同中要求增加一条:“承租人为改善房屋使用，征得出租人同意对承租房屋进行装潢装修，所需资金由承租人自行承担，租赁关系发生变更和租赁期满时，出租人对装潢不作任何补偿，承租人不能带走的装饰，不能恶意破坏。”李刚考虑到另寻新房成本较高，便续签了合同。

2012年12月，李刚出资5万元对该房重新装修。

2013年2月续签的合同到期后，张强以自行居住为由，不再将房屋租赁给李刚使用，且对李刚付出的装潢装修费用不给任何补偿。

李刚认为，自己先后两次出资13万元进行装修，合同到期后，张强不给自己分文补偿，显失公平，续签的合同系霸王条款，张强所获的13万元装修价值明显系不当得利。张强反驳称，装修是李刚自愿，虽然经过自己同意，但双方在续签的合同中对装修明确约定，不给予补偿，并且不同意承租人李刚移除装修。

本案系一起因租赁合同履行期限届满，装饰装修费用如何处理问题发生的争议。其争议的焦点在于，经出租人同意对租赁房屋进行装修装饰的费用，在租赁期限届满时承租人是否可以不当得利之债请求出租人部分或者全部返还。

合同法第223条对租赁合同的一般性适用作了规定:“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”但合同法对房屋租赁合同期满后的装修装饰物的处理未作出具体规定。

为满足日益增多的对房屋租赁合同履行期限届满后的装饰装修物如何处理的司法需求，最高人民法院于2009年7月30日公布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定:“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”

由此可见，承租人对租赁物进行的改善或者增设的他物，在租赁合同期满后通常归出租人所有，出租人无需返还或者支付相应对价，除非双方另有约定;相应地，承租人装修房屋是经出租人同意的，因而出租人也无权要求承租人对房屋恢复原状。

本案中，李刚对租赁房屋进行换门窗、铺地板、吊顶等装修，虽然已经与原房屋形成动产与不动产的附合，不可分离拆除，若分离拆除必将造成原物及附属物价值的贬损，故不能请求张强返还。原因在于:

首先，添附物未必使出租人因此受益。李刚对房屋进行的装修是为经营电脑配件，其装修装饰的风格很难说会有助于提升张强将来对房屋的使用价值。

其次，承租方已经因装修受益，无权要求出租人补偿装修费。任何投资皆有风险，根据诚实信用原则，承租人既然明知该装饰装修物将来很难拆回，无法收回残值，仍愿意进行装饰装修，可见其已将该费用作为实现租赁合同目的的必要成本，在合同期内分摊完毕。当然，出租人如果事先对合同期满后的装饰装修费用承担问题，与出租人进行特别约定，则可以要求出租人承担装修费用。