律法网律师谈夫妻离婚房产增值部分如何计算

     近年来，随着房地产市场的持续升温，房价一时间成为人们最为关注的热点话题，房价的不断上涨增加了年轻人结婚的成本，其中有很多咨询婚前购买房产婚后小夫妻共同还贷的情况居多。律法网律师总结多年经验，为大家带来法院在处理房产增值部分的计算方式的相关法律规定。

首先，法律未规定具体计算增值的方式，应该如何分配?

我国《婚姻法司法解释三》自2011年8月13日出台以来，受到了广泛的关注，其中第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。

双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。一方在婚前用个人财产购买房产即使房产证是在婚后取得，从法理角度讲，该房产证的获得只是基于婚前财产权利的转化，即使房产证在婚后取得并非是凭空产生，所以在离婚时将房产判归产权登记的一方是兼顾了双方的利益，比较公平合理。

其次，各地法院计算增值方式不同，应如何计算?

法院在实际操作当中，不同法院有不同的计算方式，不同法官在计算房产增值部分的相应份额时，其计算方式也有不同。其中比较有代表性的几种计算方式：

第一种：双方共同分割部分=夫妻共同还贷部分/房屋总价款(房屋购买价格+贷款总利息)*离婚时房屋的市场价值/房屋购买价;

第二种：双方共同分割部分=夫妻共同还贷本金总额/房屋购买价*(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价);

第三种：夫妻共同分割部分=夫妻共同还贷本金/房屋购买价*(房屋市场价值-结婚时房屋价值)。

不同计算公式之间没有对错之分，只有与具体案件结合是否合适之差别。

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。

总而言之，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。当然对于增值部分的计算不应当拘泥于计算公式，而是需要综合考虑未出资方对于家庭的贡献、结婚时间的长短，是否生育子女等诸多情况，计算公式只是对于最终价格的一个参考，不可本末倒置。