以他人名义买房是否有效？

“限购令”出台以后，有人因不符合购房资格而以亲戚朋友的名义购买房产，还有人以公司的名义购买房产，都存在很大的风险。近期收到网友咨询，在2000年单位房改时和单位一老领导协商，买下单位分给他的一套住房，并给老领导3000元工龄款。房子虽然由自己居住，但房产证还是老领导的名字，如果对方将房子要回去怎么办？以他人名义买房在法律上是否有效呢？以下由律法网（www.88148.com）为您整理。

以他人名义买房存在法律风险。我国目前实行购房实名制，即签订买卖合同的买受人与房产管理部门最终登记的所有权人保持一致；而在确立不动产的所有权归属时，我国采用不动产登记主义，即根据房产证和房屋管理部门登记的所有权主体确立房产的归属。本案中，从法律意义上来看，老领导才是该房产的实际买受人，房产管理部门在办理权属登记时无疑将该房产登记在其的名下。结合我国的不动产登记主义，本案中老领导取得房产证以后依法取得该房产的所有权。

以他人名义买房双方签订《房屋买卖合同》是否有法律效力呢？

《房屋买卖合同》是否有效直接关系到是否可以让对方履行过户手续。以他人名义买房签订的《房屋买卖合同》从实质上讲，应属于二手房买卖合同，特殊之处即在于双方签订该合同时，该房屋所有人对该房并不具有所有权，这种情况在法律上属于无权处分。对于无权处分人签订的合同，根据我国《合同法》第51条的规定，“无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”那么，在双方产生争议时，是否可以依据《合同法》的上述规定认定双方所签合同有效呢。答案是否定的，因为我国《城市房地产管理法》第37条第6款明确规定，“未依法登记领取权属证书的”房产“不得转让”，根据《合同法》第52条的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的“合同无效”。从法律渊源上讲，《合同法》与《城市房地产管理法》均属于法律，但根据特别法优于一般法的适用原则，处理本案时，应根据特别法《城市房地产管理法》的规定，即应认定在未取得房屋所有权时签订的《房屋买卖合同》属于无效合同，因此要求对方履行过户手续没有依据。自此，实际买房者应如何救济自己的权利，律师认为可以要求对方承担缔约过失责任赔偿损失。同时须注意的是，在签订合同时，双方均知房屋所有人不具有房屋所有权，可判断为双方对合同无效均有过错责任，因此应共同承担实际买房者的损失。实践中，由于各种原因打算以他人名义买房者应综合考虑利益与风险，权衡得失。
    律法网（www.88148.com）小贴士：
    如确实需要以他人名义购房，一定要要选择自己百分百信任的人员（最好是直系亲属），以避免信用风险。
   在以他人名义购房前，应当签署书面协议，明确以下几点：
   1.以他人名义买房的事实，房产的权属归实际购房人所有，房款由实际购房人支付；
   2.名义购房人不配合办理交付或日后的过户手续，或将房子权属占为己有、将房子擅自处分、因个人债务等原因导致房产被查封或处置的，实际购买人有权根据情况要求对方返还房款并赔偿损失，损失以违约金的形式预先固定下来，比如人民币多少万元整；
   3.要让名义购房人的配偶知晓并确认以对方名义购房的事实，避免对方配偶到时候主张所购的住宅为夫妻共同财产；
   4.可在协议中事先约定好，名义购房的做法是否是有偿。在名义购房人帮助签署购房合同、办理交房等事宜，或因政策等因素影响名义购房人自身权益的情况下，实际购房人自愿向其支付一定金额的报酬，具体金额依照双方商榷结果而定。如名义购房人违约，则无权索要报酬。
   此外，还应当注意保存好购房合同、房款支付凭等资料，以便主张自己的权利。