[合同效力]宋庄画家村画家李玉兰买房屋案判决结果：李玉兰获赔18

近日，备受社会关注的宋庄画家村画家李玉兰诉农民马海涛要求赔偿合同无效导致损失48万元的房屋买卖合同纠纷案，在北京市通州区人民法院宋庄法庭公开宣判。法院认定马海涛系导致合同无效的主要过错方，判令其赔偿李玉兰损失18万余元。
2002年7月1日，原告李玉兰与被告马海涛签订了房屋买卖协议，双方约定马海涛以45 000元的价格将位于北京市通州区宋庄镇辛店村的正房五间、厢房三间及院落出售给李玉兰。当天李玉兰交清了房款，马海涛交付了房屋。李玉兰对该房屋进行了整修，添加了卫生间等附属设施，新建了三间西厢房。后马海涛诉至法院要求确认其与李玉兰签订的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋。
法院经审理后，以双方签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定为由，判决买卖合同无效，李玉兰将房屋返还给马海涛，马海涛给付李玉兰补偿款93 808元。后李玉兰不服提起上诉，经北京市第二中级人民法院终审，判决双方签订的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋，马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款93 808元，同时该判决认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。
2008年1月，李玉兰以信赖利益受损为由，要求马海涛赔偿。期间，经李玉兰申请，通州区法院委托北京中企华房地产估价有限公司对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估，结果为房屋宅基地区位总价为264 700元。
法院审理后认为：李玉兰与马海涛所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到马海涛作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。马海涛出售给李玉兰的房屋及添附部分价值已经法院判决折价补偿李玉兰，故对于李玉兰信赖利益损失的赔偿，仅考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素，参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定。
最后，法院依据《中华人民共和国合同法》第58条之规定，判决马海涛赔偿原告李玉兰损失185290元。