征地中拆迁居住房屋的补偿安置规定 补偿方式 补偿计算

征地中拆迁居住房屋的补偿安置规定 补偿方式 补偿计算

2.1 被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置

　　被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。

　　货币补偿金额计算公式一般为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。

　　被拆除房屋评估如选用重置法的，其建安重置单价结合成新，由建设单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估;同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根据土地市场的实际情况制定并公布。

　　2.2 被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：

　　律师应了解，现行规定拆迁人，对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：

　　具备易地建房条件的区域，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿;

　　货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。

　　不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。

　　2.3 其他补偿：

　　律师应了解并告知当事人，拆迁人应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。

　　2.4 补偿原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。

　　3. 拆迁非居住房屋的补偿安置：

　　在办理拆迁非居住房屋的补偿的服务中，律师应提醒当事人，这种拆迁及补偿应当有利于当地经济的发展，防止拆迁对当地原有工商业与就业的负面影响。

　　补偿标准一般为：

　　3.1 拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用

　　3.2 被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，当事人协商不成时由房地产估价机构评估。

　　3.3 其他补偿：

　　3.3.1 按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。

　　3.3.2无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。

　　3.3.3 因拆迁造成停产、停业的适当补偿。

　　3.3.4 其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关国家建设征地的财物补偿标准执行。

　　农村房屋拆迁评估

　　农村房屋拆迁当事人经协商对被拆迁房屋价格达不成一致时，律师应提醒委托人及时聘请评估机构依法评估。作为律师在提供服务时应了解并可向当事人介绍有关农村房屋评估的一般规定。

　　1. 一般规定

　　房屋重置价格，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。房屋装饰应单独出具评估报告。

　　估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。

　　评估报告：估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告，评估报告应由注册房地产估价师签名，经估价机构审核并加盖机构公章。

　　2. 对附属物、附着物、在建工程、临时建筑的评估

　　2.1 附属物、附着物等评估：按照国家建设征地的财物补偿标准和当地实际情况进行。

　　2.2 在建工程评估：一般应采用成本法进行评估。在建工程评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准。

　　2.3 临时建筑评估：未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物残值。

　　3. 协助评估

　　凡房屋拆迁评估中涉及原始成本、机电设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。