房屋拆迁的相关问题解决和拆迁人的工作规定

一、拆迁人工作方法不当，从业人员行为不规范，不实行“阳光拆迁”，对同一区域的拆迁户实行“背对背”拆迁，对拆迁的评估和补偿标准不一致，有失公平。有些拆迁户误认为这就是政府行为，对政府存在不信任，造成不良影响。 解决办法：首先，要对拆迁从业人员做好业务培训，要使拆迁双方在一个平等的基础上商谈。其次，随着社会发展和生活水平的提高，原有的《补偿标准》已经不能适应现阶段的需要，政府要按照《拆迁条例》和《估评办法和补偿标准》制定适合本地实际的具体详细的补偿标准。要充分保证拆迁人的参与数、知情权，按照《拆迁条例》实行各项公示制度，监督拆迁人拆迁行为，实现真正意义上的“阳光拆迁” 二、个别被拆迁人期望过高、过度维权，拆迁纠纷变成社会矛盾。由于拆迁政策变动大，市场物价上涨，导致了一些拆迁户寄希望通过拆迁一并解决经济、医疗、教育、就业等其它困难问题，甚至有个别被拆迁人片面地认为拆迁人通过开发建设获得的利益很大，而自己得到的补偿太少，于是打着维权的旗号，不顾政策，漫天要价，不同意、不签字。即使通过调解及行政裁决、行政复议和法院判决后，仍不履行搬迁义务。甚至联系起来逐级上访，导致拆迁项目停滞，有些领导怕上访，私下答应附加条件，更是滋长了他们的气焰，认为“大闹多给，小闹少给，不闹不给” 针对这种情况：1、拆迁管理部门要扮演好自己的角色，发挥好监督、指导、协调和管理作用，要当好调解员，要当裁判员对双方当事人达不成协议并经调解无效的，依法公正地做出裁决，拒不执行的，依法申请强制执行。当好审计员，对拆迁安置补偿资金实行动态监管，确保专款专用。2、尽快启动行政强制拆迁方式，对个别提出无理要求，阻挠拆迁工作的正常进行，必须依法对其实施强制拆迁。但要程序合法、组织严密、稳步前进。在强拆工作中一要落实过渡房；二是落实货币补偿金，并由公证部门存储；三是要做好证据保全3、通过电视、网络等媒体，坚持正确的舆论导向，向人民群众正面宣传城市建设的成果，防止渲染、炒作拆迁工作中出现的一些失误问题。 三、困难户在被拆迁人中占得比重较大，经济承受能力差。相当一部分被拆迁人原住房面积较小，结构等级较差，建造年限较长，其房屋拆迁评估与补偿价较低；；原住公房的，买断产权后获得的补偿就要低，有些老年人在一个地方住了几十年的平房，将来要住楼房不习惯，认为旧房拆了，新房未盖起来，该住哪儿，拿什么保障，将来居住的楼房成本提高了怎么办。有些下岗人员、低保户经拆迁后基本上无经济能力再购买到同等面积的住房；因而再搬迁中成了“钉子户”这是一个矛盾突出的主要原因。 对于这种情况：1、全面推行市场化评估，紧跟动态的房地产市场。对于被拆迁房屋和安置房屋的评估，要参照同区位的房地产市场价格，采用同一的市场化评估方法，充分体现公平原则。对于基准地价和路线价等参数。政府要定期公布并结合市场情况适时调整。2、努力完善最低保障措施，实施人性化拆迁。政府要逐步提高住宅房屋拆迁补偿最低额度以及住宅房屋拆迁补偿最低保障单价，来解决“低保户、困难户”买房难、住房难的问题，尽量保证被拆迁户福利不降低。在补偿方式上，应充分尊重被拆迁人的意愿，实现产权调换，货币补偿并举，并可采取灵活多样的安置方式。如实行互换与货币补偿安置，即在拆迁户与互换户、双方自愿情况下，将被拆迁户所得货币安置款与互换户进行互换安置。 四、由于新的拆迁法以货币补偿为主，城市房屋拆迁规模过大刺激了对房地产市场的刚性需求。土地收储政策的实施，建筑设计标准的提高、环境配套设施的完善，建材价格上涨等，导致了商品房价格的快速上涨。房价上涨虽属正常现象，但客观上增加了被拆迁人购买新房的难度，安置难度加大。 建议：政府量力而行，确定合理的拆迁规模，明确规定当年的房屋拆迁面积在住宅竣工量的20%-----40%之间，编制年度拆迁计划，举行听证会，广泛听取群众意见，制定详细的旧城改造方案。安置出路问题：建议从四个方面入手，一要继续加快建设经济适用房，解决中低收入被拆迁人购房难问题。二是加快启动廉价房机制，解决最困难被拆迁人的安置问题、廉租房以实物配租、租金核减为主，可以从根本上保障“居者有其屋”。三要加快建设“拆迁定销房”定价出售、定向供应、定量建设。四是对于商业性开发中含有住宅的；从规划上要强制性要求建设符合国家设计标准的小户型的产权调换房。最大限度的完善住房保障体系。 五、历史遗留问题：一是由于历史原因造成的手续不全，无产权证明，在拆迁时按违建筑拆除，导致被拆迁人得不到合理补偿。二是对住宅改为营业性用房，多年未办理手续的房屋，拆迁时按住宅用房补偿。建议：对于历史原因造成的手续、证据不全房屋的补偿问题，从尊重历史面对现实实事求是的原则出发，从实施社会帮助，本着有利于解决特殊群体住房问题的角度考虑，对由拆迁人与被拆迁人达成一致的行为给予认定。对于“住改非”原则上根据房产证登记用途确定。但可以根据实际情况本着尊重现实的精神制定具体细则。如：参照营业执照等。 六、司法救济途径不畅，程序繁琐，虽然拆迁法规中设立了行政执法和司法救济途径，但目前各级法院不愿直接受理城市房屋拆迁纠纷案件，缺少良好的拆迁司法环境，拆迁双方达不成协议的，不能直接进入民事诉讼，必须先经过行政裁决，每个程序都有着最低时讼要求，一起拆迁纠纷的处理从行政裁决到强制执行，需要半年时间严重影响拆迁进度。另外，司法判决前以调解为主，最终结果是拆迁人在经济上让步，拆迁政策的一致性破坏。 建议：畅通拆迁救济渠道，司法机关应及时、有效地介入城市拆迁纠纷以化解矛盾。 七、城乡结合部集体土地房屋拆迁问题（因 没有明确的条例）以后再说 最后，我建议：政府的管理部门要协调不同拆迁主体间的利益矛盾，就必须与拆迁公司脱钩，拆迁公司不能以政府的名义与被拆迁人签协议，政府不能单方面制定拆迁评估价格。拆迁办公室与拆迁人不能“合二为一”。政府要探索“利益共赢”的拆迁制度体系：可以建立房屋财产税制度，将拆迁补偿金成本中政府投资产生的补偿收益加以调整回收，以保证政府主体利益在拆迁中不受损害。也可以制定土地储备发展计划，从储备土地出让收入中提取固定比例资金，专门用于旧城拆迁，增加政府推进拆迁制度改革的动力。还可以建立拆迁地块土地出让价与拆迁补偿价的数模关系，用土地增值收益的一部分来补贴拆迁补偿价，使得原住户也能分享区位优势和土地用途转换带来的收益。