土地买卖合同有效吗 土地转让无效的情形有哪些 土地转让协议案例分析

【案情】：
　　2007年4月29日，黄桥、程秀与梁春签订了《土地转让协议》，以上三人在协议上签名。该协议第二条约定该地转让价为每亩8000元，共计12000元；第三条约定该地自2007年4月29日起转让给梁春，梁春在2007年4月29日付清该地转让费12000元后，该地即归梁春所有，与黄桥一律没有关联；第四条约定该地转让后，地上所有作物及土地即归梁春所有，黄桥不能干涉。合同签订后，梁春向黄桥、程秀支付转让费12000元。2015年7月21日，黄成、黄桥、程秀、黄源、黄平以该份协议违反法律、行政法规的强制性规定为由，诉至兴安法院。
　　【分歧】：
　　该案在合议庭评议时对该份土地转让协议是否有效存在两种不同的裁判意见：
　　第一种裁判意见认为，本案的土地转让协议有效。根据《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》第十五条之规定：“承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。”虽然该协议第三条、第四条约内容中约定了“该地归梁枝春所有”这部分无效，但协议约定的其余主要内容是对土地承包经营权作出的约定。“根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十一条之规定：“承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止”，本案中，原告黄成自己认可目前在家里从事农业生产的只有自己一个人，且也提交了村委会加盖公章的证明证实这一情况，因原告黄桥、程秀已经落户到资源县资源镇，庭审中未亲自到庭应诉，本院视为原告黄桥、程秀有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源。因此，在本案中的《土地转让协议》应为土地承包经营权转让协议，非土地买卖合同，是有效的。
　　第二种裁判意见认为，本案的土地转让协议无效。根据协议的内容看，原告黄桥、程秀的真实意思表示是，将土地转让给被告梁春所有，其实质上是土地买卖合同，违反了法律的强制性规定，所以该土地转让协议无效。
　　【评析】：
　　笔者赞同第二种裁判意见。

    理由如下：协议中，原告黄桥、程秀与被告梁春约定“付清该地转让费12000元后，该地即归梁春所有，与黄桥一律没有关联；该地转让后，地上所有作物及土地即归梁春所有，黄桥不能干涉”,由此可以看出，该协议实质是土地所有权的转让，即土地买卖合同。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款明确规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。因此，本案中的土地转让协议无效。