【相关规定】

1、《消防法》F11:国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。

2、《消防法》F13: 按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：

  (一)本法第11条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;

    (二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。

    依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

3、《消防法》F15: 公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。

公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。

【正文分析】

在房屋租赁合同纠纷中，经常出现两种情形：一是，出租人向房屋承租人主张拖欠的租金和迟延给付违约责任，而承租人则以案涉租赁房屋未经消防验收，房屋租赁合同违反法律强制性规定，应认定为无效，故无需按约定给付租金和承担违约责任；二是，出租人明知案涉房屋没有消防验收仍将其出租，后因市场租金上涨而试图通过主张房屋租赁合同无效，而收回房屋，另行出租，谋取更高租金。

    一、对最高院相关函复的解读

        对房屋租赁合同是否因未经消防验收而无效，司法实践中存在争议。云南高院曾依据房屋所在区位不同，提出区分对待的观点并就此请示最高法院：

        1、城市房屋

      （1）如果没有消防设计，也未经公安消防管理部门审核就开工，导致消防工程不合格而影响租赁合同履行的，应以标的物违反法律强制性规定而认定合同无效；

      （2）如果有消防设计并经审核施工，竣工后因用途变更导致消防工程需要进一步完善、整改，且公安消防管理部门未责令停止使用的，不宜认定合同无效

        2、农民自建的房屋

       （1）如果标的物的出租不符合《消防法》的强制性规定，可在责令相关当事人办理相关的消防工程验收手续后，认定租赁合同有效。

        但最高院在给云南高院的《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（[2003]民一他字第11号）中，则根据是否必须经过消防验收而作出了不同回答。

        第一，出租《中华人民共和国消防法》F11规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。

     注：F11国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程。

         第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。

第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

     虽然该《函复》仅为最高院针对下级法院请示问题的答复，本身并不是司法解释，但其观点值得分析。从该复函的表述来看，其将房屋租赁合同效力与消防验收直接挂钩。其理由在于，消防验收本身即指消防部门对房屋竣工验收合格后，投入使用前进行消防检测，并据此出具验收合格或不合格结论的行为。消防验收的目的是确保使用房屋的不特定人的生命财产安全，其是以社会公共利益为本位的。如果房屋的使用不涉及社会公共利益，则消防验收则非强制要求。基于上述考虑，《消防法》F13将按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，区别建设工程的性质不同，分别进行消防验收、备案：

        1、国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，应当申请消防验收；

2、其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。

与此同时，该条还将消防验收与使用直接挂钩：

1、依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;

2、其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

“禁止投入使用”本身是效力性强制性规定的常见表述方式，也即违反该规定的合同应为无效。这也是上述函复规定必须进行消防验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效的原因。

“停止使用”相对“禁止投入使用”的强制性意味更弱，而且是否备案一般并不是合同效力的判断依据。换言之，在房屋经抽查被认定不合格之前，其是可以投入使用的。相应地，房屋租赁合同也应有效。这也是函复规定租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效的原因。

    二、未经消防验收合格将导致房屋租赁合同无效的房屋类型

  前文已述“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”未经消防验收合格，则相应房屋租赁合同无效。至于这里的房屋包括哪些，2012年颁布的《建设工程消防监督管理规定》F13、F14对此作了规定：

（一）大型的人员密集场所

     1、建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；

    2、建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；

    3、建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；

    4、建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；

    5、建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；

    6、建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。

（二）特殊建设工程

1、设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；

        2、国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；

       3、本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑；

      4、国家标准规定的一类高层住宅建筑；

       5、城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；

6、生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站。

从函复精神来看，除了上述必须经消防验收的房屋出租时会因未经消防验收合格导致租赁合同无效，其他房屋租赁合同的效力一般不受是否消防验收合格的影响。