住宅产权从什么时间算起？不动产登记对房子产权又合影响？

购买商品房你会看房屋价格、看地段、看户型、看楼层等很多因素，但是，

你关注过你的房屋产权年限吗?一般情况下，开发商销售住宅时会对外说产权

70年，销售商铺会说产权40年，但是你的房子真的有70、40年吗?房屋产权年

限是什么意思呢?房屋产权年限应该怎么算?

房屋产权是怎么规定的?

房屋产权是指房屋建筑产权的归属年限，按建筑类型用地性质不同可划分为

民用住宅建筑、商用建筑和工业用建筑。

依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权出

让最高年限按下列用途确定：

(一)居住用地70年;

(二)工业用地50年;

(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

(四)商业、旅游、娱乐用地40年;

(五)综合或者其他用地50年。

房屋产权年限从开发商拿地算起

房屋使用年限分两个概念：一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用

年限。住宅用地的土地使用年限是70年，从该地块取得之日起算。70年指的

是该地块的国有土地的使用年限，并不是房屋所有权的年限。

房屋是你的私人财产，享有永久的所有权和使用权。土地是国家的，一般说

的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，这是土地出让过程中确定的(商

业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年)。

实际上，现在的商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30—60年左

右。因为使用年限是从开发商拿地之日开始计算，加上开工建设，再到房屋

建成业主入住，这之间的时间不等，至少需要2—3年。如果开发商拿地之后

，由于种种原因迟迟未开工，甚至囤积一段时间或者几经转手，十几年过去

之后才开始开发，那年限就更短了，有可能是30几年、60几年的。

房屋产权年限期满可自动续期

我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，而房屋的使用寿命通常长于

这个年限。这个问题对于私人购房尤其显得重要，不少业主在购房时不禁产

生疑问：当使用期限到了之后，房子还属于自己吗?

《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非

住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房

屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，

依照法律、行政法规的规定办理。

相关条例:《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》明确规定

，居住用地土地使用权出让的最高年限是70年。70年的土地使用权期满后，

土地收归国有，而地上建筑物仍属业主所有。如果再次申请土地使用权，则

应该根据当时的地价水平，补交土地出让金。

土地使用权和房屋所有权的区别

土地使用权和房屋所有权两者的权属不同：根据《城市房地产管理法》的规

定，房地产的买卖是指房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时

转让。也就是说，购房者享有的是完全的房屋所有权，房屋所有权(即房产权

)是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有;但我

国实行的土地全民所有制，即土地只有国家和集体所有，个人只有使用权，

土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50

年、70年不等的使用权。因此，土地使用权到期后，国家可以收回土地。

这时会出现一个问题，由于房子在开发时有先有后，但土地使用权的终止日

期是以土地出让合同上的终止时间为准，即土地使用权到期，而房产还未到

报废的年限。这时，如果需要收回土地使用权，则要给予地上建筑物所有人

相应补偿;如果不收回，地上建筑物所有权人可以在届满前一年向国家申请续

期，并重新缴纳土地出让金。

结语

购房者在购买商品房一定要对房屋年限有所了解，不能买一套40年产权的房

子只能用20年，这是得不偿失的。另外，开发商在销售房屋时也应对客户说

明商品房使用年限具体有多久的问题。