房价会崩盘吗？瑞银中国房地产深度调查分析

了解市场需求，才能更好地把握价格趋势。要想知道中国房价是否真的会崩

盘，首先要清楚中国房地产市场的消费者有什么样的消费心理特征？瑞银的

一份调查对围绕这一问题的各种细节进行了深度分析。

瑞银的调查结果显示，购买单套总价在50-200万元之间的自用型房屋的需求

强劲，反映消费者对升级到更好社区或更大房屋的意愿。调查结果说明，只

要有合适的房屋产品，通过降低抵押贷款利率且/或下调首付比例来放松政策

在刺激需求、 缓解房地产市场低迷程度及其对经济的影响方面就应该是有效

的。

部分调查内容如下：

购房者申请按揭贷款方面更倾向于国有银行（贷款价值比在50-60%、基本上

是自住房），我们认为建设银行[-2.28% 资金 研报]是房贷需求提升最受益

的A股银行（抵押贷款市场敞口大）。

我们的调查结果表明，格力是空调行业的主导品牌，而海尔是消费者青睐的

冰洗品牌，美的在空调、冰箱和洗衣机上均获较多消费者喜爱。格力、海尔

和美的仍是我们的首选股，我们预计白电行业的消费升级将继续。调查显示

出的、对这些品牌的强烈购买倾向支持了我们的观点。

自2014年中期以来，政府开始房地产调控，最初是通过逐步放松限购令；现

在47个城市中有42个城市的限购令都已经松绑。其他利好政策包括：鼓励房

贷发放；降低房贷成本（目前依据城市不同，房贷利率在央行基准利率上打

九至九五折）、下调央行基准利率。此外，在申请房贷时，对于“首套房”

购房者的定义也放宽至此前房贷均已还清的购房者，不论目前持有多少套房

。这使得这些购房者能像首套房购房者一样，首付30%、贷款70%，享受优惠

的房贷利率。

对于中国经济，住宅的成交量要比价格更重要。房屋施工面积骤减（即便房

价没有大跌）会对经济增长和资产负债表产生严重负面影响。根据我们的估

算，包括二轮效应在内，施工量增幅下降10个百分点将导致GDP增长率下降

2.5个百分点。

因此，了解购房者心理和潜在需求至关重要。需求往往是供给和新开工的领

先指标。此外，在我们的调查中，我们试图了解目前购房者及潜在购房者的

态度和想法—购房目的是自住还是投资。我们希望了解影响其购买决定最重

要的因素、需求最大的物业类型及购买的资金来源。我们还考虑了开发商品

牌的重要性和声誉对购房决定的影响。