北上广深楼市复苏背后的逻辑

        近日《人民日报》连续发文点评楼市、喊话房价指出以北上广深为代表的一线城市房价虽然已经筑底但是不会出现暴涨。

        其实就算《人民日报》不点评国际大都市的房价比如纽约、伦敦、香港等一点波澜都会惹人关注。而中国楼市的走向人们都喜欢盯着北上广深等四个一线城市。作为中国经济最为发达的城市北上广深的房价事实上就是国内的风向标既是投资者眼中的楼市高地又是开发商抢地的重点城市。

        如果单纯判断楼市是否真的已经筑底未来会否出现新一轮上涨可以观察北上广深近期公布的房产数据。

        从新房市场规模来看过去十年商品房销售总面积排名由大到小依次为上海、北京、广州和深圳。从商品住宅价格水平看2015年5月份北上广深新建商品住宅成交单价分别约为2.8万元、3.2万元、1.5万元和3万元同比去年5月分别增长4%、15%、-12%和18%。

        从房价这一核心指标来看上海房价水平最高另外单价10万以上的豪宅楼盘数量也最多其次是深圳和北京而广州明显不在一个档次上房价相比其他三城低了一半左右。

        相比过去一年时间四大城市的房价变化深圳涨势最强均价已上涨约二成而实际上热点板块的新房和二手房价格已上涨三四成。上海紧随深圳房价上涨15%。北京比较温和。

        房价变化的差异背后是成交量和供求关系的不同。2015年5月份北上广深新建商品住宅成交面积分别为94万平方米、130万平方米、100万平方米和60万平方米同比增幅分别为59%、118%、48%和148%。显而易见深圳反弹最高其次是上海而北京和广州弹幅较低。与上述房价涨幅完全对应。

        有意见指出随着经济增长步入中高速阶段房价暴涨暴跌的基础不复存在。但是我们能看到的现实是深圳房价暴涨京沪也在跟进。房价的走势不是媒体泼冷水能够改变的目前虽然宏观经济依然面临下行压力但这不一定意味着房价上涨的阻力。1989年日本房价暴涨前后GDP增幅只有4%左右2005年美国房价暴涨前后GDP增幅只有3%左右。

        再回顾国内楼市历史过去四轮房地产短周期的上行期四个一线城市的房价强度不同。从近半年的市场现实来看在本轮房地产上行周期中深圳已经成为“带头大哥”房价率先反弹且涨幅最大。从逻辑来看这轮深圳楼市领涨的部分因素上海也具备比如创新创业大潮股市火爆的财富效应自贸区政策等。而北京和广州表现稍弱但总体也将强于其他二三线城市。

        资产市场和资本市场的一个鲜明特征是一旦开始发生方向性变化不管是上涨还是下跌都会持续数月、甚至数年。房地产市场同样如此。过去十年我国房地产市场经历了三轮房地产短周期每个轮回包括上行和下行时长为三年左右。当前刚步入第四轮短周期的上行通道一二线城市住宅成交量从去年10月开始反弹一线城市房价从今年一季度开始反弹其中深圳房价是本轮全国房价领涨城市。从70个大中城市房价指数看平均涨幅于今年5月止跌而深圳于去年11月已经止跌且当前涨幅最大。未来一年全国房价上涨是大势所趋在此背景下深圳不可能单独下跌或降温。