FXBTG金融：股市VS楼市 哪个泡沫更大

　　最近，有学者提出一个号称“难倒爱因斯坦”的问题：说中国的企业每年盈利的平均数，甚至还不够在北京买一套房子；然而，中国的上市公司股票，只要卖出1%的股份就可以买好几套房。求解：究竟是中国的股市泡沫大，还是楼市的泡沫大呢？

　　对此，很多人认为，是中国的房子泡沫最大。作为中国楼市的风向标，北京近期出台了调控组合拳。北京市提出了三认必杀秘招(认房、认贷、认离婚)，同时在贷款期限上，也从30年降至25年，以表明政府调控楼市的决心。

　　FXBTG金融首先和我们分析一下，股市楼市的泡沫究竟哪个更大一些？我们先拿一线城市的房价与租金之比来计算。一般的国际标准是，我买套房子花了100万，每年可以通过出租收到5万。那么，我这房子只需出租20年，就可以回本了。显然，20倍左右的市盈率是国际标准的房地产投资收益率。

　　而现在看来，北京市的房价与租房之比高达60，燕郊有些小区都快达到200多了，也就是说，在北京你想买了房子出租出去，那么需要通过60年才能收回本钱，而在燕郊某些地区，那可能是花200多年收回成本。问题是中国房屋也只有70年的使用权，更关键的是，房屋的质量都很差，通常也只有30年左右的寿命。所以，离谱的高房价使一线城市的高房价失去了投资的功能。

　　再来看一下股市，上交所平均市盈率却只有16.92倍，这主要是因为上交所拥有数十只“航空母舰”的蓝筹股，拉低了上交所整个市场的平均市盈率。但是，创业板平均市盈率高达70.99倍，中小板平均市盈率高达50.46倍。同时，A股市场还有约四成个股的市盈率高达100倍以上。

　　那么，A股为啥会出现这种结构性泡沫呢？其一，中国股市喜欢搞流动股与非流动股，只让少数股权上市流通，这就造成流通股的稀缺性，而大股东等股价上涨后，再宣布进行全流通，并高位减持。

　　其二，A股市场IPO是审核制，经历层层审批，人为造成了上市资源的稀缺性，一旦IPO后，上市公司会和机构联手抬高新股发行价谋利。其三，像创业板、中小板的个股中有庄家，通过讲预期、说题材、编故事，将个股泡沫抬得很高，这样的泡沫最终还是由中小散户来买单。

　　针对楼市和股市谁的泡沫最大的问题，笔者认为，在中国的楼市中，泡沫主要存在于一二线城市，目前动辄数百万甚至上千万的房价,已经失去了自住的属性,而是沦为投机炒作的市场，所以政府部门有必要出手遏制高房价。而对于多数三四线城市，房价泡沫并不算太大，今年去库存压力依然不小。综合来看，国内房价泡沫的危害程度不同地区差别很大

　　同样，在股市中大盘篮筹股的市盈率并不高，在25只银行股中，就有20只低于10倍市盈率，中石化、上汽集团、中国建筑、国电电力等大盘股的市盈均不足10倍，但是，创业板的平均市盈率高达70.99倍,中小板平均市盈率高达50.46倍。这是十年前A股牛市都难以达到的平均市盈率的高度。所以，目前股市的泡沫是结构性泡沫。

　　事实上，楼市存在泡沫的危害远比股市要可怕的多，股市即使部分板块或次新股存在着一定的泡沫，但对于我国的国民经济而言，只要不存在过高的杠杆率，即使出现崩盘其伤害程度始终在可控范围之内。但是楼市除了投资炒作属性外，还另具有居住属性，如此大的泡沫若长期存在不仅会影响到民生福祉，而且还会带来系统性金融风险，给经济带来冲击。

　　中国楼市和股市的泡沫究竟谁大？FXBTG金融认为拿一线城市高房价来与动辄上百倍市盈率的股票相比，双方难分上下。但如果拿三四线城市房价与大盘蓝筹股相比，部分三四线城市房价泡沫略大一些。事实上，从对国民经济的危害程度而言，楼市泡沫对于经济的影响是股市不能相比的。中国经济高度依赖房地产，而股市即使泡沫破了，还可重新恢复，楼市泡沫破裂，将发生系统性危机，经济倒退好多年。

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