[张硕的图片]张硕个人批改网_制裁下的俄罗斯楼市：价格下跌，还是买不起？

　533人浏览　0人评论来源：网络　　发布时间：2016-1-14 15:13:56

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据俄罗斯网站“住房世界”称，莫斯科最高房价比最低房价要高出649倍。该网站专家对俄罗斯10大城市的最便宜和最昂贵的住房差价进行了分析，而莫斯科和圣彼得堡的房价差最大。此外，该报告还称，圣彼得堡的最高房价和最低房价差为544倍。图片来源：网络图片）

【俄罗斯龙报网特约记者张硕编译报道】“买房难”并不是中国人独有的心头病，幅员辽阔的俄罗斯也不例外。苏联解体后，俄罗斯既承担了之前的荣耀，也面临着遗留的住房问题。从叶利钦上台到普京重拳整顿，20余年里俄罗斯的房价经历了一系列的起伏动荡。在当下的制裁环境中，房子，这个“刚需”产品在俄罗斯人眼里，又会经历怎样的变迁？

俄罗斯《消息报》近日刊文称，俄罗斯建筑工程部统计数据显示，在刚刚过去的2015年，俄罗斯住房购买量下降了11%。而2016年，据俄政府机构预计，购买量将继续下滑30%，并有跌破2014年均价的可能性。

报道指出，比起卖不出去房子更加让俄政府苦恼的是，当地有能力购买房屋的人似乎变得越来越少，这更加令人担忧。

而如今在俄罗斯房产市场上，将近90%已成交的房屋经历过打折和降价，为了把房子卖出去，已有开发商愿意让出7%的折扣力度，促成交易。而另一个危险的信号逐渐隐现，作为评估不动产投资升值考虑的俄罗斯人，很少会把钱拿来投资房产。

地产沉浮：几次危机催升城市高房价

报道称，从叶利钦时代到普京重拳整顿，20余年里俄罗斯的房价经历了一系列的起伏动荡，可住房问题依旧存在。

从今起往前推18年，俄罗斯的楼市业已熬过了几场危机。房子，这个“刚需”产品也在俄罗斯经济发展史上经历了颠覆性变化。

1998年，俄罗斯经历了刺骨的货币贬值阵痛，很短的时间里，卢布对美元的汇率暴涨3.5倍，一部分人利用政策倒卖国家资源一夜暴富。此外，这些人大量购买房产资源形成垄断，致使房价迅速上涨，这一时期伴随着卢布的恶性通货膨胀，人们急于将“烫手”的卢布换成不动产推动了房价上涨。那时，俄罗斯人的生活比苏联时期更加艰难。

2000年，克科勃出身的普京带着民众的期盼执掌俄罗斯。他上台以后虽然俄罗斯社会环境得到很大改善，但腐败现象仍很严重，在房地产市场尤为如此。一些官员利用国家政策漏洞建立了自己的关系网，和一些建筑公司“互惠互利”。大城市的房价比实际价值竟然高3倍。银行也来凑热闹，从2001年开始一些银行通过子公司收购二手房之后高价卖出，造成二手房价居高不下，一度超过新房价格。

而2008年因与格鲁吉亚的军事冲突，油价暴跌、卢布汇率贬值的消极效应逐渐凸显，大量热钱与避险资金涌入楼市。

此时背负的经济压力早已超过自身负重的俄罗斯，再也无力阻止整个国家的经济衰退。那一年，俄罗斯GDP从增长7%至8%变为负增长。

2014年，制裁的警报再次拉响，俄罗斯经济再次进入危险期……

建筑公司是拯救楼市的最后“稻草”？

“现在的俄罗斯已经不像2008年那样，我们的国家在一定程度上已经能够应付西方制裁及石油价格持续下跌所造成的影响，但完全与危机‘绝缘’现在恐怕还不能如此断定。”在2015年的西方制裁之下，俄联邦经济政治理事委员会成员安东？别拉科夫如此评价当前的国家经济，他认为，俄目前所遭受的经济连锁反应甚至会持续到2017年。“如果8年前不是因为俄经济低迷、政府拨款不足及各项鼓励措施不完善而导致俄银行收紧银根，使得当时的大量资本不愿意流入建筑市场，且将房地产开发商的贷款利率提高到25%至30%。那么我们现在谈论的危机则是更广义上的经济危机，而不会具体到银行业本身。俄国有银行流动资金短缺，导致消费性需求降低，这些都会给房地产带来长久的不稳定性。”

2008年的经济危机使俄罗斯承受痛苦的同时也让俄罗斯意识到，那些在危机中经历了大浪淘沙折磨过的俄国有建筑公司，或许能够成为拯救俄楼市的最后一根“稻草”。而如今，这些挺过危机的建筑商们虽然有幸存活下来，却依然游走在倒闭边缘。此时，商业银行的专项贷款项目变成了建筑商起死回生的“救心丸”。俄税务管理与经济研究所副所长塔契亚娜？什卡丽娜娅强调表示，这让在2014年许多濒临倒闭的房产企业得到了喘息的机会。

时间再回到2009年，首都莫斯科住房均价当时涨到了约38万卢布/平方米，2012年达到45万卢布，莫斯科市中心达到69万卢布。从1991年苏联解体莫斯科的房价涨了大约77倍，一度成为全世界房价第二高城市。相比之下，第二大城市圣彼得堡的房价要比莫斯科低一倍左右。

正如硬币有正反两面，此时体力还非常虚弱的房产市场又出现了新的问题。

鲍里斯？沙洛霍夫是俄罗斯一家名为巴瑞（Пари）的保险公司专项问题研究发展机构负责人。他道出了自己的担心，“虽然政府已出台措施重振房地产市场，但我认为，2016年，还是会有将近30%至40%的房产商会退出这个混乱及并相对并未完善的房地产市场。”

他说，“从2014年1月1日起，房地产开发商有义务和责任提供保险合同。而到目前为止，由于此领域法律制度不够完善，还是有非常多合同是无效的，建设和开发的相关风险导致很多的建筑公司不愿再趟这摊浑水。”

跌价也跌不到人人买得起？

尽管如此，在刚刚过去的2015年，俄罗斯不动产的价格依然打开了下降通道，同时，市场上对不动产面积的需求似乎仍在减少。开发商一面盘算着“卖一点算一点”，一面掀起了轰轰烈烈的“折扣大战”。

实际上，对于俄罗斯房地产市场一直在发生着变化。照以往的经验来看，在经济状况不佳的时期，不动产市场也会受到“牵连”。2008至2009年经济危机期间，俄罗斯地产价格水平下降了30%至35%。

2014年至今，在西方国家制裁下，卢布大幅度贬值，俄罗斯房价受到了更多因素的冲击。此时，货币大幅贬值之下，莫斯科也退出了全球十大高消费城市之列。即使房价整体下降，但具体细分来看，房价还因其他因素降幅不一。比如商业房产，在最近几年中价格下降了近12%。

危机到底会持续多久谁也说不清楚，但不管什么时候结束，住房需求的夙愿不会改变。“没有可用作买房的钱，那就需要选择抵押贷款了。如能对工资有一个合适的预估，并能保证有足够的资本偿还贷款且对生活质量不会产生‘惨重’代价。那么建议以分期付款的方式支付。而这当中，最重要的还是不要把自己放在一个非常艰难的处境中。”俄建筑工程公司总经理索菲丽娅？列别婕娃表示。

“目前俄罗斯还没有足够的能力摆脱经济危机困境”，塔契亚娜？什卡丽娜娅强调，“我们应该更加积极的扶持基础产业发展，促进货币流动，让更多的资金流入房产市场。”

不过，并不是所有人都对此持相同观点。经济制裁不取消，特别是对俄房地产市场的冲击及影响在短时间内根本无法消除。“如果国家不采取相应措施及法律调整房地产市场结构，那么，越来越多因经济萎靡而失去工作的俄罗斯人就算贷款也买不起房子。要知道，我们国家民众的住房需求量依然保持在80%至90%的高位。”“俄罗斯支点”委员会主席尼古拉伊？茨卡喏夫表示。

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