《合同法》解答房屋租赁涉及法律问题

      承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。经出租人同意，承租人对租赁房屋进行装饰装修的，房屋租赁合同履行期间届满后，承租人要求出租人补偿装饰装修损失的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。

承租人未经过出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。未经出租人同意，承租人对租赁房屋进行装饰装修，出租人要求承租人承担违约责任或者侵权损害赔偿责任的，人民法院应予支持，但出租人知道或应当知道承租人装饰装修而未提出异议的除外。

房屋租赁合同解除或者租赁期限届满，承租人或者次承租人返还租赁房屋后，其无法回收的物品仍然具有使用价值，出租人接受的，应当按照重置折旧价对承租人或者次承租人予以补偿。

二、承租人逾期支付租金

   律法网律师：

承租人无正当理由未支付租金或者延迟支付租金，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

合理的期限是：住宅用房承租人累计三个月未支付租金，经出租人催告后，在十五日内仍未支付的;经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的。

三、房屋承租人的转租问题

   律法网律师：

未经出租人同意，承租人与次承租人签订租赁协议，并在收取次承租人的预期租金后下落不明，出租人以财产权属为诉因，要求次承租人迁出租赁房屋如何处理?

若出租人与承租人之间的租赁合同届满，不管承租人与次承租人之间的租赁合同是否到期，承办法官在追加承租人为无独立请求第三人参加诉讼及固定承租人与次承租人租赁事实、添附物残值后，让次承租人迁离系争房屋。

若出租人与承租人之间的租赁合同未届满，即便承租人与次承租人之间的租赁合同已到期，承办法官应告知出租人不能以财产权属为诉因，直接要求次承租人迁让，而应当就租赁合同为诉因，以承租人擅自转租为理由，要求解除原租赁合同，并且把次承租人列为第三人要求其迁让出系争房屋。

四、签订房屋租赁合同应注意哪些法律问题

    律法网律师：

1、查看出租人的房产证明和有效身份证明。2、签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担。3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用。4、明确租赁期限、房租支付时间和付款方式 ，并要求出租方提供租金收据。5、应对能否转租做出约定。6、要明确违约责任和违约的补偿标准。 7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况，并约定维修责任。8、应对提终止合约情况做出约定。