二手房过户流程 房产证土地证更名流程费用解析

　　一、二手房过户时间流程详解：

　　第一天

　　领表：《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》，填表。

　　交易：买卖双方验人签字。

　　查档：查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封（上午查下午出结果，下午查次日出结果）。

　　鉴定：做《房屋安全鉴定报告》。

　　核价：财政部门根据《房屋买卖（置换）合同》的成交金额评估房价。

　　地税：缴纳卖方房产营业税（免税的地税部门开具免税确认单）和印花税，印花税买卖双方各万分之五。

　　第二天或第三天交件

　　七天后交契税：交纳契税，领取契证交手续费：交纳交易手续费封卷：领取证回执

　　此后十个有效工作日后

　　领证：买方拿身份证原件取房证

　　二、二手房过户流程注意要点：

　　卖方提供资料

　　1.房屋所有权证（复印件1份、产籍图4份）；2.契税证；3.身份证（夫妻双方）（复印件2份）；4.夫妻双方户口簿（复印件1份）；5.结婚证（如丢失到原婚姻登记的民政部门补办，其他证明方式不被承认）；6.单身、离婚者提供离婚证、离婚协议书或民事调节书或法院判决书，离婚未再婚证明；丧偶者提供购房证明、丧偶未再婚证明；未婚者提供未婚证明（复印件1份）。

　　买方提供资料

　　身份证（复印件2份）

　　备注：

　　1.房地产赠与、继承、委托、涉外以及涉及港澳台地区的提供《公证书》。

　　2.被拆迁户购房登记提供《拆迁协议书》。

　　3.五年内买卖提供相应房地产转让审批书原件及抵税专用表原件。

　　4.验人签字时卖方夫妻及买方必须本人到场。

　　5.办理贷款请先预留资料，原房证（包括产籍图）、契税证、买卖双方身份证复印件。

　　6.如该房屋为产权人和其配偶先购买的，之后产权人配偶去世的情况，需要其所有子女及合法继承人到场，产权人先办理继承公证后才可以办理转让。

　　三、二手房过户流程：

　　挑选中介→审查房屋权属→了解房屋使用状况→实地查看房屋质量→明确中介收定性质→上下家当面谈合同→结清水表帐单→告知电表状况→协助燃气过户→结清电话费→迁移户口

　　【挑选中介】

　　如果交易通过中介公司完成，必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。所选的中介公司须是有品牌的大公司，这些公司不仅有经验丰富的经纪人员，而且操作也比较的规范。

　　【审查房屋权属】

　　下家要队房屋的权属情况有所了解。首先，查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如步能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。

　　【了解房屋使用状况】

　　首先，一定要确保房屋的产权证是真实的。根据房屋产证，下家可以了解到房屋建筑面积大小，房屋用途是办公还是居住等内容。另外，下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。

　　【实地查看房屋质量】

　　下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。首先，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。第二，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等；第三，检查水龙头看看出水的畅通情况；查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬；观察屋内电线是否有老化的现象；最后，下家对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。

　　【明确中介收定性质】

　　定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司，一定要明确终结公司收取定金的性质是代收，还是转交。如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。否则，下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能按转交需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋总价，上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样下家就会有保障。

四、土地证过户流程：

说到买二手房，大部分购房者关注的是房产证的过户问题，对土地证的了解却很少，甚至有些购房者并不会过问土地证。

　　土地证更名需要啥资料?

　　土地证更名需履行“申请-受理-踏察-审批-登记-发证”共6道程序，需要提供以下资料：

　　1、土地登记申请书;(业务窗口提供申请书，由买卖双方当场填写)

　　2、国有土地使用证;(原土地证)

　　3、国有土地使用权转让合同;(业务窗口提供，买卖双方现场签字)

　　4、申请人的房屋所有权证;(新产权证)

　　5、转让双方申请人的身份证明。

　　土地证更名费：出让用地0.5元/平 划拨用地补交土地出让金

　　大家是否关注过土地证上的土地性质呢?不同的土地性质，收取的更名费用是不同的。土地性质分为两种，一种是出让，一种是划拨。

　　对于土地性质为“出让”的土地证更名，收取更名费为0.5元/平方米，面积以房屋所占土地面积为准;对于土地性质为“划拨”的土地证更名，除了收取0.5元/平方米的更名费外，还需缴纳土地出让金，土地出让金按地段和房屋所占土地面积计算，一般1级地段为50元/平方米，具体收取标准由评估所评估而定，地段不同，价格也不同。以上费用均在领取更名后的新土地证时收取。

　　针对土地证更名的费用，记者也咨询了有着多年二手房从业经验的旺居房产业务经理徐岩。他表示，在经手的土地证更名业务中，一般都是在10个工作日左右领取新的土地证，而土地性质为出让和划拨确实费用不同，以出让住宅土地70平方米标准来计算，房屋所占面积大概为10平方米，费用在500元左右。齐先生购买的这套房子土地性质为出让，土地面积为74平方米，所以需要缴纳的更名费为37元。

　　土地证更名时间地点：

土地证更名需要到当地国土资源局。土地证更名并无明确的时间限制，一般在产权证更名过户3个工作日后即可办理土地证更名业务，大概10个工作日后就可以领取新的土地证。

　　个人买卖房屋后，进行土地证更名过户时，需买、卖双方同时到国土资源局的业务窗口办理。如果卖方不能到场，需要卖方提供委托公证，由买方负责办理。

　　出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。土地使用者要向国家交纳土地出让金后才能取得土地使用权。出让有三种形式：协议、拍卖、挂牌。出让获得的土地可以转让、抵押、出租、使用、收益。

　　划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。划拨土地，不用交土地出让金，只可以使用、收益，不可以转让、抵押、出租，如果要转让、抵押、出租要补交土地出让金。