建筑承包人优先受偿权如何行使

(一)建筑承包人优先受偿权的行使期限

　　1、建筑承包人优先受偿权的权利起算点

　　关于行使权利期限的起算点，建筑承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。将建设工程竣工之日认定为建设工程款优先受偿权的权利起算点的立法理由自不待言，而将建设工程合同约定的竣工之日也认定建设工程款优先权成立时间，主要是针对建设工程尚未竣工但已发生纠纷，即出现“烂尾工程”的情况而作出的规定。实践中，建筑承包人建设工程款优先受偿权不仅仅可能在建设工程完成后发生，也可能发生在工程的建设之中。有时，因为发包人资不抵债而濒临破产，或者发包人与承发包双方之间发生了诉讼等原因，都可能致使建设工程的停建、缓建，而合同法并未规定此种情形下建筑承包人的优先受偿权，这致使在不少“烂尾工程”中，建筑承包人的工程价款优先受偿权无法得以实现，严重损害其利益。为了弥补法律的这一漏洞，将合同约定的竣工之日也认定为建设工程款优先受偿权的权利起算点。据此，实践中如果将烂尾工程整体拍卖时，应以拍卖所得款项优先清偿承包人的建设工程款项;当由新的开发商受让该建设工程时，新的开发商应首先支付拖欠的工程款后方可受让该建设工程。

　　2、建筑承包人优先受偿权不具有溯及力

　　自合同法颁布至今，关于该条规定是否具有溯及力的争论一直持续不断。由于大量的拖欠工程款纠纷成立于合同法生效之前，有人因此主张合同法之规定应当具有溯及力，否则不能够解决实践中存在的问题。但是，笔者却认为合同法中关于建筑承包人的优先受偿权的规定不应具有溯及力。理由如下：首先，法律具有前瞻性，是对未来的社会秩序进行的事前调整和规制。根据“法不溯及既往”的原则，除有特殊规定外，原则上不具有溯及力，合同法亦应如此。其次，根据“物权法定”的原则可知，物权的种类由法律明文规定，不得私自创设物权。建设工程款优先受偿权作为一项法定的优先权，在合同法生效之前并不存在，法律自然也无法对并不存在的权利加以保护。所以，合同法中关于建筑承包人的优先受偿权的规定不应具有溯及力。