对非住宅房屋拆迁的管理条例的特殊规定

　对于代管房屋的拆迁，《城市房屋拆迁管理条例》有特殊的规定，该条例第十四条规定：“房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。”而对委托他人代管的房屋则没有直接规定，因此，代管房屋拆迁的操作，也因代管主体的不同而不同。第一，对依法由房屋拆迁管理部门代管的房屋，需要拆迁时，拆迁人应与房屋拆迁管理部门订立拆迁安置补偿协议。该协议应经公证机关公证，被拆除房屋应办理证据保全。采用产权调换的，该调换取得产权的房屋继续由原代管人代为管理，房屋出租收入扣除必要管理费后，专账管理。采用货币补偿的，房屋拆迁管理部门或其他代管部门不得挪用；也可以先将补偿金缴入财政，尔后按无主财产的规定程序办理相应手续，但一旦出现合法所有人主张权利，应验明身份后将款项退还给所有人。第二，对委托他人代管的房屋实施拆迁，应注意三个环节：一是注意验明委托手续的合法性与有效性。如委托手续有疑问，又找不到所有人的情况下，应按法定代管的程序，由房屋拆迁管理部门实施代管，履行职责；二是订立拆迁补偿安置合同时，代管人应提请公证机关进行合同公证，并送房屋拆迁管理部门备案；三是产权调换的房屋继续由代管人管理，如用于出租，租金收入，应以所有人的名义存入银行，货币补偿金也应如数以所有人的名义存入银行，不得挪用。代管人应及时将情况通知所有人的继承人，不得违反诚实信用原则，侵吞委托人的资产。拆迁人发现代管人有侵吞挪用行为，应予制止，必要时向房屋拆迁管理部门报告，金额较大的，应向公安部门报告，以追究其刑事责任。无论是依法代管还是委托代管的房屋，拆除时都要请公证机关作勘察记录，采取证据保全措施，避免纷争。5、有限产权房屋拆迁纠纷的处理：有限产权房屋的出现，是我国社会主义初级阶段的产物，是城镇房屋产权制度改革的结果，拆迁时不同于一般房屋之处就在于其所有权不完整。我们应当看到，产权人购买的房改房，是我国长期低工资的一种福利性补偿，是劳动者多年劳动的积累。有的同志觉得产权人花较低的价格购买了房改房，拆迁时却要按市场估价的价值进行补偿，认为不太合理，认为是产权人占了国家的便宜。其实，这是对我国住房制度改革的片面认识。本来劳动者创造的剩余价值扣除了各种积累后，是应当以货币的形式返还给劳动者的，而我国长期的低工资、高积累，企业办社会，住房是劳动剩余的积累，长期以来一直是作为福利待遇来分配的，房改中再让劳动者拿出部分资金，购买本来就属于自己的房屋，对劳动者来说是不够公平的。如果再认为是他们占了国家的便宜，就不对了。所谓有限产权房屋，是指所有人对享受政府或企事业单位补偿购买或建造的房屋拥有不完整的产权。有限产权的房屋均依照国务院的文件规定办理了产权登记手续，在拆迁摸底时，一般能够摸清楚。其具体的形式有以市场价、成本价、标准价购买三种形式，拆迁补偿安置时要区别对待。首先，职工以市场价购买的单位公房，产权归个人所有，遇到拆迁时，拥有完全的处分权。从理论上分析，公房出售的市场价也是享受了优惠的价格，含有福利的因素，但国家为了推进住房制度改革，作出了让利的优惠政策，因此该房屋拆迁补偿的权利，全部属于以市场价购房的职工。其次，职工以成本价购买的公房，产权归个人所有，一般住用五年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金中所含土地收益和按规定交纳的有关税费后，收入归个人所有。因此，拆迁补偿安置也应参照该规定办理。实行产权调换的，一般无争议，继续由职工个人享受有限产权。实行货币补偿的，如购房已满五年，原则上，该房屋的补偿安置权应归职工个人享有。未满五年的，该房屋的补偿与当时购房成本之间的差额，由单位和个人按份共有，实践中，对单位不主张权利的，也归个人所有。再次，职工以标准价购买的房屋，拥有部分产权，即占有、使用、有限的收益和处分权，可以继承。住满五年后可以进入市场。遇到拆迁时，采用产权调换的，一般争议不大，有的地方则要求购房者付清标准价与成本价之间的差额。采用货币补偿的，补偿金与当时购房的标准价之间的差额，按产权比例在单位和个人之间分配。实际操作中，考虑被拆迁人的安置问题，一般都采取让利政策，按标准价与购房时的市场价之差归单位，其余归个人的办法处理。随着产权制度的改革深入，城镇公房出售的工作已经完成，房屋的有限产权也将成为历史名词。6、出租房屋拆迁纠纷的处理：由于我国长期实行住房实物分配制度，有许多房屋虽不符合房屋租赁的要件，但已形成了事实上的租赁关系，表现为：一是虽有租赁协议（或房屋分配单），但没有租赁期限。由于所有人与使用人一直分离，使用人也定期交纳租金，对此应以租赁房屋进行补偿安置（这种情况主要发生在大量的公有房屋中）。二是虽然没有租赁协议，但定期交纳租金，这是典型的实事租赁行为。三是既没有租赁协议，也不交纳租金的。对于这些事实上的房屋租赁行为，在拆迁时也应当按照租赁房屋的拆迁补偿安置原则进行安置。拆迁租赁房屋时应当考虑两个因素：一是保护房屋所有权人的合法权益，所有权人可以选择货币补偿或产权调换的补偿方式；二是保护承租人的合法权益。应当说，拆迁租赁房屋涉及补偿安置和解除合同等两个法律关系。两个法律关系表面上是独立的，但实际上是关联的，所以在处理两个法律关系时应当一并考虑。依法拆迁是合法行为，是解除合同的直接原因，有效的合同受到法律保护，被拆迁人有权获得补偿，承租人有权获得因为解除合同而造成损失的赔偿，为了达到良好的社会效果，对拆迁补偿和解除合同的补偿应当一并考虑，因此，国务院《城市房屋拆迁管理条例》对被拆迁人获得补偿设置了限定条件，在获得货币补偿之前必须对承租人进行赔偿或者解除合同，如果不能与承租人达成协议，被拆迁人就不能获得货币补偿。当然，因解除合同而使被拆迁人造成的直接损失应当在拆迁补偿中包括。比如，被拆迁房屋用于租赁进行饮食经营，承租人对房屋进行了装修，在拆迁补偿中，拆迁人应当对被拆迁人给付这种装修的损失进行补偿。在实践中应当防止三种错误倾向：一是要求拆迁人对被拆迁房屋补偿两份；二是被拆迁人承担了对承租人的赔偿而没有获得拆迁人相应的补偿；三是承租人没有获得任何赔偿。（四）制定合理的房屋用途认定标准，正确认定被拆迁房屋的用途，解决好房屋用途争议。被拆迁房屋的用途之争，实质上是拆迁人与被拆迁人之间的经济利益之争。目前，对房屋用途的认定，在立法上就存在缺陷。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定了房屋用途是价格评估的因素之一，但没有明确如何确定房屋用途，而是授权省、自治区、直辖市人民政府制定具体规定。这一授权带来了各地的不同规定。我们山东省的《城市房屋拆迁管理条例》第29条是这样规定的：拆除非住宅房屋的所有人具备下列条件的，其房屋应当按照营业用房给予补偿：（一）持有的房屋所有权证用途栏内标明“营业”或者“生产”等字样；（二）取得营业执照、税务登记证并有纳税记录；（三）房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业、生产的地点、时间相一致。而我国的《城市房地产管理法》只规定了房屋权属的登记制度，并未规定房屋用途如何登记。更为矛盾的是国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十二条还规定：在拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得改变房屋和土地用途。按照这一规定，又明确了房屋和土地用途的改变是要办理相关手续的，登记便又重要起来。对房屋用途的认定和处理是一个十分棘手的问题。这个问题之所以难，并不在于问题的本身，而在于各地政府的指导思想。如果将政绩或者开发商的利益优先于被拆迁人的利益，则势必会与群众越来越对立，拆迁越来越难。对于非住宅房屋的认定，建议市政府组织有关部门在充分征求市民意见的基础上，以规范性文件的形式制定一个具有可操作性的认定标准，明确规定：1、房屋所有权证记载为非住宅的，按非住宅认定；2、房屋所有权证记载为住宅的房屋，拆迁范围确定前实际作为营业用房使用的，在效验拆迁范围确定前的营业执照、完税凭证和规划部门批准的改建文件后，按照营业用房认定；3、对于前店后宅或前店后厂的情况，也应按实际用途以非住宅房屋对待为宜，但应在补偿金中追缴其逃避的税款。因为有些户主为了减少房产税的支出，不愿据实申报房屋的实际用途，即使在税务部门上门服务时，也千方百计少报或瞒报，结果遇到拆迁时，不仅拿不出房产证或改变用途的申请手续或变更手续，连纳税凭证也拿不出来。围绕房屋用途争议，我们难以回避目前在社会活动中存在的一个法律意识问题。即一方面在相当的人群中，现代法律意识尚未被接受，人们还习惯于按老经验、老习惯办事。另一方面市场经济决定了法治的新原则，一是“法无禁止，便是权利”；二是“法无授权，便为侵权”。前者是充分保障市场主体的行为能力的，如房屋所有人将房屋用于法无禁止的领域是其权利，其实际用途只要不违法就应当被承认；后者是严格要求社会管理者的，即在行使行政管理权时，必须要有法律的授权，从制定规章、规范性文件到具体的执法行为都要受到严格的限制。对拆迁活动的行政管理中，如果行政行为无法律的授权，便为侵权行为。在社会主义市场经济条件下，我们应当以现代的法治理念指导拆迁实践，以减少无谓的争端