回迁房与商品房的区别 回迁房房产证办理流程

回迁房就是发展商因征收土地时，占用迁民的房子而赔偿给回迁户的房子;商品房是由发展商进行市场上交易出售的房子。一般回迁房的售价都普遍比商品房的售价低。回迁房与商品房一样，都有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的。没房产证的，回迁户手持的是购房合同，无法上市交易。

　　1、回迁房与商品房的区别

　　(1)在房价款方面。

　　商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。

　　(2)商品房和回迁房买卖双方的关系不同

　　商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

　　(3)拆迁的是商品房，回迁房自然应当是商品房。

　　拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。

　　2、回迁房有房产证吗?

　　回迁房，和商品房一样，都可以办理回迁房房产证。如果已经取得了回迁房房产证，那是可以上市交易的。如果没有房产证的，回迁户手里持有的仅仅是回迁合同，购买时就会存有一定的风险。

　　回迁安置房，如果产权人已经办有回迁房房产证，那么这是可以正常交易的;如果卖房者没有办下房产证，买房者是有一定风险的，因为这种拆迁协议是不可以随便改的，也就是直接把名字变更成这个买房人的情况。

　　3、回迁房的购买手续

　　购买回迁房与购买商品房的手续是一样的。

　　(1)凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款;

　　(2)按合同规定交房款并取回发票;

　　(3)凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续;

　　(4)视房屋面积大小减免部分或全部契税;

　　(5)凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。

　　4、回迁房办证流程

　　(1)回迁房如何申请办理房产证

　　回迁民发拿到回迁房的购房合同时，通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证的委托书。

　　注意事项：

　　回迁房房产证委托代办协议中应明确约定：

　　A、开发商应该于什么期限内办理房产证(如果是“两证分离”的地区，一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》，当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得《土地使用权证》的，只能让步了)。

　　B、开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证。

　　C、约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或XX发生错误的情况时如何处理，最好明确约定“可以退房”或“不退房，但开发商应赔偿全部房款X%的赔偿金”等明确的违约处理方法。

　　D、约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的，购房人如何核验房产证，因为这种情况下购房人往往只能“看一眼”房产证。

　　E、约定办理抵押登记的事宜，有些银行不扣押房产证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚。

　　F、约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。如果《购房合同》对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。

　　(2)回迁房房产证委托代办需缴纳的费用

　　缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税;办理收房入住手续的时候，开发商往往会要求您缴纳这些费用。

　　注意事项：

　　A、在交钱之前，请您了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确。

　　B、交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。

　　(3)按照约定时间领取房产证

　　开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。

　　如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改。

　　(4)回迁房办理房产证注意事项：

　　仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全。