买的房未过户被法院查封怎么办 怎么维护自己的合法权益

根据《合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。

　　案情

　　前不久，小李与卖主小唐签订了《房屋买卖合同》，双方约定小唐自愿将位于杭州市余杭区的一套房屋卖给小李，房屋建筑面积为100平方米，总价为人民币815000元；小李于签订合同之日支付购房定金50000元，一个月内支付购房首付款315000元，同日双方到办证中心办理过户手续；余款450000元待三证办出，并由小李到银行办理按揭，银行放贷后一次性付清。

　　合同签订后，小李已经按照合同约定向小唐支付了购房定金及购房首付款合计人民币365000元，但小唐却不协助小李办理该房屋产权过户登记手续，导致小李不能正常办理银行按揭贷款。与此同时，在《房屋买卖合同》签订不久后，该房屋就因小唐的对外借款引起的纠纷而被法院查封，而法院将通过拍卖对此房产依法处置。

　　小李为此诉至法院：要求小唐继续履行合同配合办理过户手续。法院经审查认为此房屋已被法院查封并将依法处置，小李的合同目的已无法实现，只能变更诉请解除合同并退还相应的款项及利息。小李变更后，法院判决解除《房屋买卖合同》，小唐返还小李购房款及利息。但由于小唐已经带着钱跑路了，导致小李无法收回之前支付的房款。

　　解析

　　根据《合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。由于法院已查封该房屋并将作出处置，小李已经无法要求小唐继续履行合同，进而取得房屋，只能选择解除合同退还房款。所以，购房人购房时，应高度关注此类情形。首先，要在全面了解房屋出卖人的情况后再签协议；其次，一旦出现问题，应立即通过法律途径维护自己权益，不要因拖延导致权益无法实现。

　　找法网小编进行补充：

　　根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让(包括买卖)：

　　1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；

　　2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　　3、依法收回土地使用权的；

　　4、共有房产未经共有人书面同意的；

　　5、权属有争议的；

　　6、未依法登记领取权属证书的；

　　7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。以及，最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函(1997年4月7日 [1997]经他字第8号)。