一房数卖怎么确定房屋的归属 一房二卖的法律后果 一房二卖的法律适用

一房数卖是开发商使用的一些小手段，但是给购房者带来诸多不利以及经济损失，那么，一房数卖，怎么确定房屋的归属?

【网友咨询】

开发商就同一套房屋与数人签订了《商品房买卖合同》，均未办理商品房预售登记，也未将房屋交付给任何一个购房人，现在这些人都说房屋是自己的，请问谁可取得该套房屋, 一房数卖，怎么确定房屋的归属?

【律师解答】

一房二卖甚至一房数卖，在司法实践中经常发生。对这类问题，应当根据是否已经办理登记，分为两种情形处理：

第一种情形是其中一方已经办理了房产过户登记或预售登记，对该种情形，根据物权法等法律规定，办理了登记的购房人取得房屋的所有权。

第二种情形是数个买卖均未办理登记，对该种情形，数个购房人均处于平等的债权人地位，均有权要求开发商继续履行合同，但房屋仅有一套，不可能每个购房人的要求均可获得支持。我认为，在此种情况下，房屋交付给哪一方，应当综合考虑如下因素：

(1)购房人是否已经实际居住，如果开发商已经将房屋实际交付其中一方居住、使用，则应当考虑支持其实际履行的请求;

(2)购房人是否已经实际付清房款，如果其中一方已经实际付清房款，则应当考虑支持其主张;

(3)房屋是否有购房人附加的价值，如其中一方已经对房屋进行了装修、修缮等增加房屋价值的行为，则应当考虑支持该方请求;

(4)履行成本问题，在确定应当支持哪一方的请求时，应当考虑履行成本最低的一方的请求。这些因素应该综合考虑，从中确定最适宜实际履行的一方。而对于不适宜实际履行的其他购房人，其只能按照买卖合同要求开发商承担相应的违约责任。