买到的房屋被查封了怎么办 被查封房屋可以转让吗 私自买卖法院查封的房产合同有效吗

    1、被查封房屋可以转让吗?

　　我国《城市房地产管理法》第三十七条第二款规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。《城市房地产转让管理规定》第六条第二款也规定，司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。

　　2、私自处置法院查封房产，房屋买卖合同的效力如何?

　　【基本案情】2013年7月，买受人李某与出卖人张某通过某房屋中介公司签订了《存量房屋买卖合同》，约定房屋价款为106万元，签订合同当日，李某便付给张某购房款10万元。后由于迟迟等不到张某和中介公司的消息，经了解才得知该房屋已被法院查封，不能正常办理过户手续。为此，李某诉至法院，要求解除与张某签订的《存量房屋买卖合同》;同时要求张某返还购房款10万元、支付违约金5.6万元;赔偿房屋涨价损失14.8万元。

　　【法院判决】法院经审理认为，涉案房屋于2012年9月因执行案被法院查封，张某知晓后向法院承诺2013年5月底前交清执行款，否则就由法院处理该房屋，但届时张某未能兑现承诺，反而于2013年7月擅自与李某签订房屋买卖合同，收取房款10万元，张某的售房行为未取得法院或相关权利人同意，故张某的售房行为无效。判决李某与张某签订的《存量房屋买卖合同》无效;张某返还给李某购房款10万元，并自2013年7月19日起至执行完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息;驳回其它诉讼请求。

　　【律师评析】出卖人擅自将已被国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。若合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。

　　本案中，根据双方签订的《存量房屋买卖合同》第五条“出卖人保证没有个人债务影响该房产的出售，因出卖人原因造成该房产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷使买受人无法取得房产的，属于出卖人违约，承担相应的违约责任”的约定，张某已构成违约，但李某要求的涨价损失14.8万元没有证据证明，至于5.6万元违约金的请求，因合同没有明确约定，故法院均未支持。值得提醒得是，人们在签订合同时，应明确违约责任的具体内容，一旦对方违约，可要求其按约定承担责任，让违约方付出代价。

　　3、买到的房屋被查封怎么办?

　　如果卖方的房产被法院查封，而卖方要求买方先拿出一笔房款采替他清偿债务然后再办理过户交易手续的话，那买方要格外谨慎，要注意把握以下几点：

　　(1)要求卖方出示与诉讼有关的材料，如起诉状、法院受理通知书等，了解涉案金额及案件有关的其他信息，必要时旁听该案件的开庭审理;

　　(2)要求卖方与法院协商撤销查封的方式和时间，有必要的话陪同卖方向法官了解;

　　(3)如果决定为卖方清偿债务，要尽量将房款付到法院，同时要求卖方方出具收款收据。千万不能直接将房款交给卖方，否则有可能被卖方挪用;

　　(4)要求卖方将房地产权证交给买：买方或者中间方保管，直至过户。

　　(5)购买被查封房产的法律风险较大，一定要格外谨慎。房产涉诉至少说明卖方有诚信问题。但是卖方急需用钱，价格一般都会比较便宜。因此要评估卖方的诚信，预判所涉案件的判决结果和对本起交易的影响，了解相关信息并在最大限度内规避风险，这些会对买方的要求会比较高。如没有专业人士如律师的协助并且不愿意承担可能产生的风险的话，建议还是放弃购买。如果买方已付了定金或者已和卖方签订了买卖合同后才发现房屋被查封，可考解除合同并追究卖方的违约责任，如双倍返还定金、支付违约金等。