谢素光律师个人主页

　　【基本案情】

　　原告：周某。

　　被告：海上公司。

　　2012年1月19日,周某与海上公司签订商品房买卖合同,约定将海上公司开发的某小区5号楼一套商品房出售给周某，房价1150000元，海上公司于2012年10月31日前交付房屋，逾期交付，每日按房款的万分之二支付违约金。商品房达到交付标准后，海上公司应书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，周某依约支付房款1150000元。2012年12月20日，5号楼房屋竣工验收合格并取得交付使用批准文件。2013年7月31日，海上公司电话通知周某接收房屋，但周某看过房屋后，认为商品房不符合约定的装饰、设备标准，拒绝接收。后周某以海上公司逾期交付房屋为由诉至法院，请求法院判决海上公司交付房屋并承担违约金。

　　海上公司答辩称：原、被告签订商品房买卖合同是事实，但原告所购房屋已经于2012年12月20日竣工并取得备案，同时被告已经通知原告交付使用，因原告恶意不接收，导致被告至今没有办理相关的交付手续。另双方约定违约金过高，请求法院予以调整。

　　【裁判要旨】

　　商品房经验收合格并取得交付使用批准文件，即具备交付的法定强制性条件，交付的商品房装饰、设备标准不符合约定标准的属于瑕疵交付，只要相关装饰、设备标准不影响该商品房的功能性质量。商品房的瑕疵交付不构成交付不能，开发商未实际履行商品房交付义务的，应承担合同违约责任。但买受人有过错的，应适当减轻开发商的责任。

　　本案中，涉案的5号楼单位工程业已经过竣工验收，并取得当地房地产开发管理机构交付使用的批准文件，完全符合商品房交付使用的法定强制性标准，此时海上公司向周某交付商品房的条件业已成熟，只是这种交付因不符合双方约定的装饰、装修标准而构成瑕疵交付。但海上公司未实际交付房屋，因此应承担继续交付房屋和承担违约金的法律责任。