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出租未经消防验收的房屋，租赁合同是否有效这一问题，最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函([2003]民一他字第11号2004年3月4日最高人民法院公布)已经有了明确的回答：关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

但是2009年最高人民法院颁布《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》后，对上述复函的观点进行了变更。该司法解释第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。可见，租赁合同标的物不符合法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，作为解除租赁合同的法定情形之一，而非认定合同无效的情形。

根据《合同法》鼓励交易的精神，应当限定无效合同的范围，对于合同无效的确认只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，而不是违反了所有的强制性规范都认定为合同无效，而且根据新法优于旧法的原则，出租未经消防验收的房屋，租赁合同是否有效这一问题的解决应当适用2009年最高人民法院颁布《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，即对未经消防验收或验收不合格的房屋进行出租违反了房屋使用条件的相关强制性规定是解除租赁合同的法定条件，但不是租赁合同无效的情形。承租方可以通知的方式行使解除权，合同解除后承租人应当腾退租赁的房屋，在腾退前应根据占有、使用的实际情况支付租金（管理费）等；出租方在接到解除合同的通知后应当返还剩余租金、管理费及押金。

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