承租人优先购买权的实现方式 优先购买权的诉讼时效 承租人优先购买权受侵害时如何维权

    优先购买权是法律赋予承租人的一项民事权利，它的性质属于形成权，由承租人单方行使。承租人享有优先购买权，即意味着，如出租人有意出卖其所拥有的、承租人所租房屋，则在同等条件下，承租人可优先于其他第三人与出租人签订房屋买卖合同。

　　1、买卖不破租赁的适用及例外

　　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓的“买卖不破租赁”原则，若无法定或约定的除外情形，该原则即应被适用。

　　抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。但先出租后抵押的房屋发生所有权变动的，仍应适用“买卖不破租赁”原则。涉及到法院依法查封的场合下，若查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”;若租赁在先，查封在后，可以使用该原则。

　　2、次承租人或承租人死亡后的优先购买权问题

　　根据我国《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。该第三人即为次承租人。在出租人将出租的房屋出卖时，承租人享有优先购买权，而次承租人并不享有优先购买权。因为转租合同的当事人为承租人与次承租人，次承租人与房屋的出租人没有任何法律关系。但笔者认为，赋予承租人优先购买权的法理基础在于稳定承租人的居住和社会生活，保护期承租后的合法权益。若是经出租人同意，且次承租人直接将租金交由出租人时，此时应适当保护次承租人的合法权益，赋予其优先购买权。

　　根据《合同法》第234条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第19条，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同居住人、共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。此时，共同居住人、共同经营人或其他合伙人成为承租人，在出租人出售房屋时，应享有优先购买权。

　　3、承租人优先购买权受侵害时的救济

　　(1)承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但可以请求法院判令其直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系，为避免承租人滥用权利，在承租人行使优先购买权时对其课以一定的义务，如承租人主张与出租人成立买卖合同的，应当交付一定数额的定金或提供担保，以使出租人信任其履行能力。(《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第36条)。

　　(2)出租人在转让房屋之前，未告知承租人，直接损害承租人的优先购买权，在此情况下，根据《房屋租赁合同司法解释》21条，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。如第三人未善意取得租赁房屋，则承租人可以同等条件优先受让。在司法审判实践中，损害赔偿范围通常包括两方面：一是承租人为行使优先购买权或要求出租人承担赔偿责任而支出的费用。比如承租人为确定出租人是否出卖房屋进行的调查取证费用，为确定房屋价格而发生的鉴定费用，为与出租人交涉而产生的费用等;二是房屋价差损失。其他损失主要包括寻租费用及搬家费用等。

　　(3)出租人在转让房屋之前，告知承租人房屋出让的事实，但告知承租人的出让条件与其实际成交条件相差较大，与上述情形相同，承租人在此情况下仍不能以优先购买权受损为由主张交易合同无效。但是，如果出租人与第三人存在恶意串通，告知承租人的出让条件明显高于与第三人的交易条件，承租人可以根据《合同法》52条规定，请求确认房屋买卖合同无效。