小区邻里纠纷，如果遇到如何解决

案情介绍

市民鲁先生家住某市某小区15号楼8单元1103房间，其邻居焦女士住在1102房间。自2007年6月起，焦女士把该房出租给别人，租户每天在1103房间和1102房间门前丢大量的饭盒、报纸等垃圾，晚上总传出刺耳的音响声，直到深夜，吵得鲁先生一家无法看书学习或入睡。鲁先生多次向焦女士和租户提出意见，也没有见效。

鲁先生认为，既然他与物业服务企业签订了合同，物业服务企业就有维护小区工作、生活环境正常的义务和责任，此事若由物业服务企业出面调解更加合乎情理。于是，鲁先生便要求物业服务企业维护其生活环境的正常状况。

物业服务企业出面协调时，租户说：“我在自己家里有自由自在生活的权利，你们谁也管不着。你物业服务企业只管外面的事就行了。”租户依然我行我素，物业服务企业协调无效。于是，鲁先生以物业服务企业没有尽到管理职责为由，向有关部门投诉。

那么，在这一案例中，物业服务企业应如何处理此纠纷？有什么法律依据？

法理分析

住宅小区内，由于业主的生活习惯、兴趣爱好、文化品位、经济基础等方面的差异，难免会发生一些摩擦，甚至会出现个别住户之间的争吵。

一旦住户之间发生争吵，该由谁来处理？有的住户认为该由物业服务企业来解决，有的住户认为业主委员会也该参加管理。到底应怎样看待此事、如何解决邻里之间的纠纷呢？

一、物业管理法律关系涉及面广泛，物业管理中的当事人权利义务很复杂，一般需以文书形式明确规定，因为业主作为房地产产权人或使用人，并不可以随心所欲地使用该物业。一个住宅小区就是一个社会，每个人的自由都为他人的权利所限制，因为个人的自由权是以不侵犯他人的自由权为前提的。自由不是绝对的，而是相对的。当你的行为影响到别人、侵犯了别人已有的权利时，你的行为就应该受到限制。在这一案例中，租户的行为虽然不属违法行为而是正常的生活行为，但对别人造成了影响，应该受到约束和限制。

二、我国的《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”原建设部《城市房产毗连房屋暂行规定》第5条规定：“所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。”

第6条规定：“所有人和使用人对共有的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所及院落、上下水设施等，应共有合理使用并承担相应的义务。”

三、从理论上说，业主们可以通过业主大会和业主委员会来民主决定住宅小区的许多事情，因为物业管理涉及人们的日常生活，并不总是需要警察或法庭来严肃处理，最好的办法就是以管理规约来规范业主的日常生活行为。

其实，本案例最终就是由行政部门从中调解，由物业服务企业协助组织召开业主大会，通过制定和通过管理规约解决的。该规约要求每个业主都要按约定行事，否则就违反了相互之间的承诺，构成违约。