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李荣与广州市俊诚房地产代理有限公司、中国工商银行股份有限公司广州环城支行房屋买卖合同纠纷

上诉人（原审被告、反诉原告）李锋，男，1978年8月27日出生，汉族。

委托代理人刘泽丰，广东宏安信律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）李荣，女，1972年7月13日出生，汉族。

委托代理人操道伟，北京市大成（广州）律师事务所律师。

原审第三人中国工商银行股份有限公司广州环城支行，住所地:广东省广州市白云区三元里大道23号。

负责人邵景雄，行长。

委托代理人曾强，男，1958年11月8日出生，汉族。系该行工作人员。

原审第三人广州市俊诚房地产代理有限公司，住所地:广东省广州市白云区增槎路8号首层部分G3号。

法定代表人林陶锲。

上诉人李锋因与被上诉人李荣、原审第三人中国工商银行股份有限公司广州环城支行（下简称工行环城支行）、广州市俊诚房地产代理有限公司（下简称俊诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1805号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明:2009年9月12日，李荣（买方）、李锋（卖方）与俊诚公司（中介方）签订NO.9040013《房屋买卖合同》约定:交易位于广州市白云区金沙洲悦水二巷5号202房，该房屋产权登记面积79.3315平方米，卖方持有该物业的权属证明，同时卖方保证对该物业享有完整处分权，出售物业并未有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任；由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；该物业成交价740000元。买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方（附件:该物业付款方式为按揭付款，签订本合同时支付140000元，作为定金；首期楼款220000元，应在买卖双方向有关部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据后3天内付清；楼款520000元于买卖完成并办妥他项权证，由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款），卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无需对上述事项负责；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的1‰向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；合同生效后1个月内，买方负责向银行贷款支付给卖方，并在2个月内办理完毕全部按揭申请手续，银行出具贷款承诺书。如因银行原因导致延迟，则时间相应顺延，否则视为违约。在买方办理全部按揭申请手续在银行出具贷款承诺后一个月内由经纪方协助买卖双方签署《广州市房地产买卖合同（现售）》，并办理产权过户手续且递件回执由经纪方代为保管，如有一方不协助对方办理手续则视为违约。

同日，李荣（承租方，乙方）与李锋（出租方，甲方）签订NO.9040116《房产租赁合同》，约定乙方向甲方承租讼争房屋，租期18年，从2009年9月12日至2027年9月12日止，甲方应于2009年9月12日将讼争房屋交付乙方使用。上述《房产租赁合同》补充事项约定:承租方已向出租方一次性付完18年租金人民币140000元整，该物业出租方必须将该物业出售给承租方，该物业在出房产证当天买卖合同（编号:9040013）即时生效；该物业买卖交易完成后，本租赁合同自动解除，在租赁期间内不得单方解除合约，否则违约方将向另一方赔偿人民币300000元整；在租赁期间，承租方有转租权。签订上述房屋买卖合同及租赁合同当日，李锋向李荣开出了金额为140000元的收款收据，根据该收款收据显示，交款人李荣的身份为“买家”及“租户”，款项用途为“承购”及“承租”，款项适用NO.9040013合同及NO.9040166合同。同日，李荣向俊诚公司支付了咨询服务费6000元。

2011年5月4日，李荣因咨询讼争房屋出证情况及办理按揭相关事宜向李锋位于广州市海珠区南昌大街35号的住址发出了《关于房屋买卖事宜的函》，李锋确认收到该函件。2012年10月30日，李荣从房产登记部门查询得知，讼争房屋已于2010年12月28日办理了房地产权证，根据查册时间为2012年10月30日的房地产登记簿查册表记载，金沙洲悦水二巷5号202房的登记产权人为李锋，占有部分为全部（权属人），所有权取得方式为购买，他项权利摘要:权利人为工行环城支行，其权利种类为抵押，权利部位为全部。李荣于2012年11月5日再次向李锋位于广州市海珠区南昌大街35号的住址发出了《关于履行房屋买卖合同的函》，要求李锋协助办理过户及按揭贷款手续，原审诉讼中，李锋否认收到该函件，称李荣邮寄地址为其2012年前的居住地址，现其已变更住址。李锋未将变更后住址告知李荣。

李荣于2012年11月8日向原审法院提起本案诉讼，请求判令:1、李荣代为清偿李锋就前述房产欠工行环城支行的按揭贷款；李锋履行《房屋买卖合同》，协助办理白云区金沙洲悦水二巷5号202房的涂销抵押及过户至李荣名下的手续；2、李锋向李荣支付违约金（违约金以房屋总价款740000为本金，按照每日1‰的标准，自2010年12月28日至前述房屋过户至李荣名下之日止）；3、本案诉讼费用由李锋承担。

李锋在原审中答辩称:不同意李荣的诉讼请求，李荣没有履行合同义务，已经构成先行违约。

李锋并反诉请求判令:1、撤销李荣与李锋签订的《房屋买卖合同》及《房产租赁合同》；2、李荣即时从白云区金沙洲悦水二巷5号202房搬出；3、本案诉讼费用由李荣承担。

李荣对李锋的反诉请求答辩称:不同意李锋的反诉请求，涉案合同不存在可撤销的基础。请求驳回李锋的反诉请求。

工行环城支行与俊诚公司在原审中均未作答辩。

原审诉讼中，李荣出示中国农业银行按揭贷款须知及申请表，拟证明其办理银行按揭需李锋协助的事实。李锋出示《商品房买卖合同》，拟证明讼争房产权证预期出证时间；出示《个人购房借款合同》及《公证书》，拟证明其在2008年1月17日办理按揭；出示李荣社保明细，拟证明李荣的工作单位；出示产权情况证明表，拟证明公民可查询房屋产权情况；出示工行住房按揭指南，拟证明李荣可自行到银行办理按揭贷款。截止2013年4月22日，李锋尚欠工行环城支行贷款余额为298516.41元。

原审法院认为:李荣与李锋之间的涉讼买卖合同及在涉讼租赁合同中关于涉讼买卖合同生效时间的约定均为当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据当事人提交的落款日期为2009年9月12日的收款收据记载，李锋收取的140000元由李荣以“买家”及“租户”的身份交纳，而款项用途勾选为“承购”及“承租”，款项内容记载为适用于涉讼买卖合同。而涉讼买卖合同约定的交款时间及定金金额均与收款收据落款时间及收取金额相对应，故对于李荣主张上述140000元款项为涉讼买卖合同定金的意见予以采信。就李锋的履约表现，首先，李荣与李锋约定讼争房屋“出证日”为涉讼买卖合同生效日，李锋作为讼争房屋的登记产权人，对于讼争房屋产权登记日理应知情；作为卖房人，根据常理分析，其也应积极通知李荣以促双方顺利履约。但事实上，没有证据显示李锋在讼争房屋登记自其名下后将上述事宜通知李荣，亦没有证据显示李锋通知李荣就涉案买卖合同进行履约。即使在2011年，李荣发函询问后，也未有证据显示李锋对此作出回应，故李锋明显存在怠于履约的意思表示。其次，根据现有证据显示，李锋早在签订涉讼买卖合同之前，就已将讼争房屋抵押于工行环城支行且至今未有清偿抵押贷款，而对此，李锋并未举证证明其将上述事宜通知过李荣。因买卖合同已生效，故李锋的上述行为已阻碍到涉讼买卖合同的履行及相关过户手续的办理。综上，李锋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，李荣要求李锋依约将讼争房屋过户至李荣名下并支付违约金的诉请合理合法，予以支持。由于现讼争房屋设立了抵押登记，必须涂销抵押登记、消除过户障碍后才能办理产权过户登记手续，李荣表示愿意代替李锋提前清偿该房屋的抵押借款，该履行方式并不影响工行环城支行抵押权利的实现，对于李荣的上述意见予以准许。关于违约金计算方式，虽李锋存在违约行为，但因涉讼买卖合同仍可继续履行，审理中李锋亦表示愿意继续履行合同，故合同约定逾期一天按总房款的1‰计算明显过高，与李锋的违约情形不相适应，原审法院酌情调整为违约金以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于违约金的起止时间，因李锋在与李荣签订涉讼买卖合同前就已将讼争房屋抵押，故即使买卖合同生效，李荣也无法正常办理按揭贷款及过户手续，该违约行为自合同生效即已侵害李荣的合法权益且仍在持续，故李荣主张违约金起算时间自合同生效日，即2010年12月28日开始计算并无不妥，予以支持。至于违约金的止算时间，合同约定了李锋应当协助李荣完成涉案房屋的过户及登记手续，李荣在买卖双方向房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据3天后付清第二笔220000元的款项，故李锋因未有协助李荣办证而应支付的违约金应止算至李荣取得办理房地产权证递件回执之日止。关于李荣剩余购房款，其表示愿意支付，并在其代为清偿李锋借款本息及李锋应支付的违约金中扣减，予以采纳。

关于李锋的各项抗辩意见，首先，李锋认为李荣可以自行到房管部门查询房屋产权登记情况，但是房屋买卖合同为双务合同，对于李锋来说，其作为讼争房屋的登记产权人，理应对于房屋产权登记及出证时间知情，按照常理分析，作为出卖方，其应将获知的出证时间及时告知李荣，以便双方能顺利履约；而作为买受方，要求李荣不定期到房管部门查询房屋产权登记情况对于购房人既不便利亦过于苛责，这也不是合同约定李荣应尽义务；其次，李锋认为李荣没有依约申请按揭及交纳购房款，但是，在李锋怠于将讼争房屋已出房产证通知李荣的情形下，李荣无法及时获知或预测到讼争房屋的准确出证日期，李锋主张其已将与开发商签订的《商品房买卖合同》复印件交付李荣，但并未提供证据证明，且李荣亦予以否认，不予采信。即使李荣知晓涉讼买卖合同生效条件已成就，但是李锋就讼争房屋先行设立抵押登记，合同约定的按揭贷款及过户均存在办理障碍，在李锋存在怠于履行合同行为且涉讼买卖合同存在履行障碍的情形下，李荣不交纳房款及未有申请按揭应视为行使其抗辩权，故对于李锋认为李荣未有依约申请按揭及交纳房款的意见不予采纳。

关于李锋要求撤销涉讼买卖合同及涉讼租赁合同的诉求，因上述两合同并不存在《合同法》规定的可撤销情形，故对于李锋相应诉求不予支持。李荣搬入讼争房屋居住，李锋对此知情且从未提出异议，现涉讼买卖合同继续履行，李锋要求李荣搬出并无理据，对于李锋的相应诉求不予采纳。工行环城支行、俊诚公司经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。

综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  ，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  之规定，于2013年7月26日作出判决:一、在判决生效之日起十日内，李荣代李锋向中国工商银行股份有限公司广州环城支行偿还李锋以广州市白云区金沙洲悦水二巷5号202房为抵押物的借款本息（含违约金、罚息等），该款在李荣未付房款600000元中扣减；二、李锋、中国工商银行股份有限公司广州环城支行在李荣以广州市白云区金沙洲悦水二巷5号202房为抵押物的借款本息（含违约金、罚息等）偿还完毕的同时，协助李荣办理该房屋的涂销抵押登记手续；三、李锋在广州市白云区金沙洲悦水二巷5号202房的涂销抵押登记手续办理完毕的同时，协助李荣按国土房管部门关于办理《房地产权证》相关法律法规政策的规定办理该房屋的产权过户登记手续；四、李锋支付李荣以740000元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准，自2010年12月28日计至李荣取得广州市白云区金沙洲悦水二巷5号202房办证递件回执之日止的违约金（2010年12月28日至本判决作出之日止的违约金，由李锋于本判决生效之日起十日内支付李荣；本判决作出之日次日至李荣取得广州市白云区金沙洲悦水二巷5号202房办证递件回执之日止的违约金，由李锋于每月10日前逐月向李荣支付），本判项所涉违约金总额以本金为限，均在李荣未付房款600000元中扣减；五、驳回李荣其他的诉讼请求；六、驳回李锋全部的反诉请求。本案本诉受理费9376元，由李荣负担4981元，李锋负担4395元。保全费4220元、反诉受理费250元，由李锋负担。

判后，李锋不服原审判决，向本院提起上诉称:一、一审法院认定李锋在签订涉讼买卖合同之初，没有将诉争房屋抵押给工行环城支行的事实告知李荣，明显不符合事实。在李锋与李荣签订《房屋买卖合同》（N0．9040013）之初，作为房地产从业人员的李荣，明知李锋没有取得涉诉房屋房地产证的情况下，怎能不查看、复印李锋与开发商签订的作为权属证明的商品房买卖合同，而与李锋签订涉讼买卖合同，购买未知权属的诉争房屋而该商品房买卖合同明确约定李锋按银行按揭方式向开发商付款，也明确约定诉争房屋的“出证”时间。因此，按常理推断，李荣肯定看过、复印过上述商品房买卖合同，同时也肯定知晓李锋对诉争房屋办理抵押贷款和诉争房屋大约的“出证”时间。然而一审判决却不顾此事实作出错误的认定，严重损害了李锋的合法权益；二、一审法院对李锋在“出证后”是否通知李荣的关键事实查证不清。李锋在一审时明确提出，在诉讼房屋出证后电话通知李荣有关房地产证信息，并于2011年4月份在俊诚公司金域蓝湾营业部与李荣及中介公司进行三方协商，讨论合同履行事宜，当时李荣表示因广州市实行个人住房限贷政策原因，不能按约定履行合同。俊诚公司对涉及哪一方违约的关键事实最清楚，一审法院在没有向俊诚公司进行调查的情况下，草率认定李锋没有证据证明以上事实，并判决李锋违约及承担违约责任，明显故意偏袒李荣一方。根据常理，李锋只在收取一部分钱款，尚有绝大部分钱款未收取，且房屋已交付给李荣使用的情况下，绝没有理由怠于履行合同。事实上，案涉房屋出证以后，李锋曾及时通知中介约见李荣商谈过户事宜，李荣表示因为政策原因暂不能贷款，因此才造成过户迟延，其真正过错在于李荣；三、李荣怠于履行办理抵押贷款手续，存在明显违约行为。房屋买卖合同约定合同生效后一个月内李荣负责向银行贷款支付给李锋，并在两个月内办理按揭手续，但至今李荣仍然没有办理任何的按揭申请手续。经李锋向银行查询，李荣如申请按揭手续，银行仅对申请人的收入证明、银行流水、首期款定金收据、查册表等进行审核，故案涉房屋存在抵押登记情况并不影响李荣申请按揭手续。另房屋买卖合同不因抵押登记而存在过户障碍，抵押涂销与过户手续可同时办理。综上，李锋上诉请求撤销（2012）穗云法民四初字第1805号民事判决，改判驳回李荣的一审全部诉讼请求，并判令一、二审诉讼费及保全费均由李荣负担。

被上诉人李荣答辩称:其一，李锋称在签署房屋买卖合同时曾出示相应的合同证件给我方不属实。双方交易时，李锋未取得涉案房屋的权属证书，故不可能在当时向我方出示。其二，李锋称我方怠于办理按揭贷款手续故构成违约是不成立的。涉案房屋买卖合同是一个附生效条件的合同，生效条件是涉案房屋已出具房产证。李锋一直未告知我方何时出证，且我方曾多次询问李锋何时已出证及何时能协助我方办理按揭手续等问题，但李锋均不予答复。而如果李锋不予协助，我方是无法办理按揭贷款手续的。其三，李锋称房屋存在抵押登记不影响我方办理按揭是不符合常理的。依据二手房交易流程以及相应的按揭贷款规程，只有在房屋原有抵押涂销以后，买受人才可以办理新的抵押担保手续，所以涉案房屋存在抵押及抵押未涂销的事实当然会导致我方无法办理按揭贷款手续。事实上，双方在买卖合同第九条也明确约定李锋要解除之前的抵押。其四，李锋声称在签署合同时已将房屋交付我方故不可能违约与事实不符。之所以在签订合同当时就交付房屋，是因为我方交付了大额定金，也需要立即入住，李锋对此表示同意，与其之后未及时告知出证和不协助我方办理按揭手续并无关联。

原审第三人工行环城支行述称:同意原审判决，对李锋的上诉请求不发表意见。

原审第三人俊诚公司经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。

二审过程中，就申请按揭贷款手续一项，工行环城支行陈述，如果房屋已经被设定抵押，申请人可单方申请按揭贷款，银行也会受理，但需要审核之前的贷款是否已还清及涂销抵押之后方可确定是否批准按揭申请。

经二审审查，原审查明事实无误，本院予以确认。

另查明，广州市房地产交易登记中心于2014年4月2日出具了《购房资格证明》，证实李荣具备在广州市住房限购区域内具备住房购买资格。

本院认为:本案的争议焦点为哪一方当事人构成违约及应当如何承担违约责任。

关于李荣是否构成违约的问题。因李锋已取得涉案房屋的产权证，依据双方在《房屋租赁合同》和《房屋买卖合同》中的约定，双方签订的买卖合同已生效，而李荣交纳的租金140000元亦转化为购房定金，即李荣已履行交付定金的义务。李锋称其曾向李荣出示其与开发商签订的预售合同，但即使李锋的该项陈述属实，因预售合同所注明的2010年12月系合同约定的办证期限，该期限并非必然等同于实际办证日期，故据此并不足以推定李荣应当知晓涉案房屋于2010年12月31日前已办妥房产证的事实。退一步讲，即使李荣事实上已知晓涉案房屋已办妥房产证的事实，依照合同约定及相关交易习惯，李荣履行支付首期楼款的义务在双方办理交易过户递件手续之后，而李荣履行申请银行按揭的义务亦需李锋提供相应的协助。在李荣向李锋书面发函催告协助办理按揭贷款手续，而李锋未明确表示同意协助的情况下，李荣未向银行申请按揭贷款不可归责于李荣。因此，李锋上诉认为李荣未申请办理按揭贷款已构成违约，理据不足，本院不予采纳。

关于李锋是否构成违约的问题。依据已查明的事实，涉案房屋已于2010年12月28日登记至李锋名下，但李锋未举证证明其已将该事项告知李荣，亦未依约履行解除抵押的义务。在李荣催告其协助办理交易过户及按揭贷款手续义务之后，李锋仍未履行。虽然李锋称其曾与李荣及俊诚公司于2011年4月协商合同履行事宜，李荣当时明确表示不能按约定履行合同，但李荣对此予以否认，李锋亦未就此充分举证证明，而且，如确如李锋所述，李荣在2011年4月时即已明确表示无法继续履行合同，李锋在李荣提起本案诉讼之前一直未就解除合同事由向李荣主张权利的行为亦与常理不符，故本院对李锋的该项陈述不予采信。综上，原审判决认定李锋的行为已构成违约并无不当，应予维持。

关于李锋应当如何承担违约责任的问题。如前所述，李锋的行为已构成违约，应当向李荣承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零十七条  的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”其一，涉案房屋已登记到李锋名下，李荣亦具备购房资格，同时表示愿意代替李锋清偿所欠涉案房屋的抵押贷款，即李锋履行协助李荣办理涉案房屋所有权转移登记手续的义务不存在障碍，故原审判决在李荣偿还贷款本息的同时李锋及工行环城支行协助李荣办理涂销抵押登记手续及李锋协助李荣办理产权过户登记手续，并无不当，可予维持。其二，虽然涉案房屋上存在的抵押权负担会影响双方后续义务的正常履行，且合同明确约定了李锋负有“解除抵押”的义务，但未明确约定李锋履行“解除抵押”义务的具体期限，故只有在李荣明确催告李锋履行协助义务且李锋拒绝协助时，李锋才会构成逾期履行“解除抵押”义务。依据已查明的事实，虽然涉案房屋在2010年12月28日即已登记到李锋名下，但李荣直至2012年11月5日才催告李锋协助办理按揭贷款及交易过户事宜，因双方并未在合同中明确约定李锋经催告后履行义务的期限，依据二手房交易习惯，结合涉案房屋已于2010年12月28日办理产权证的事实，本院酌情确定该期限为李荣发出催告函之后五日内，故李锋应依照合同约定向李荣支付相应的迟延履行违约金，但违约金应以李荣已付款金额140000元为计算基数，按照合同约定的每日1‰的标准，自2012年11月11日起计至李锋办妥广州市白云区金沙洲悦水二巷5号202房的所有权转移登记手续之日止，总额以140000元为限，故原审判决认定李锋向李荣支付的违约金以740000元为本金，并自2010年12月28日起算有失妥当，应予纠正。其三，鉴于李荣事实上已无法依照原合同约定办理按揭贷款手续，且李荣自愿表示同意将未付房款扣除代偿的抵押贷款后的剩余房款在办理过户手续时一次性向李锋支付，属李荣自行处分其民事权利，亦不损害李锋的利益，故本院据实加判李荣向李锋支付剩余房款。

综上所述，李锋的上诉请求与理由部分成立，本院予以支持。审查原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，但部分处理失当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五条  、第六十条  第二款  、第六十二条  第四项  及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  的规定，判决如下:

一、维持广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1805号民事判决第一、二、五、六项及案件受理费决定部分；

二、变更广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1805号民事判决第三项为:李锋在广州市白云区金沙洲悦水二巷5号202房的涂销抵押登记手续办理完毕的同时，协助李荣办理该房屋的所有权转移登记手续，李荣同时向李锋支付未付房款600000元扣除广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1805号民事判决第一项所列款项后的余款；

三、变更广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1805号民事判决第四项为:李锋向李荣支付违约金（以140000元为本金，按每日1‰的标准，自2012年11月11日起计至李锋办妥广州市白云区金沙洲悦水二巷5号202房的所有权转移登记手续之日止，总额以140000元为限。其中，2012年11月11日起至本判决生效之日止的违约金，由李锋于本判决生效之日起十日内支付；本判决生效次日起至李锋办妥广州市白云区金沙洲悦水二巷5号202房的所有权转移登记手续之日止的违约金，由李锋于每月10日前逐月支付）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案二审受理费4645元，由李锋负担3961元，李荣负担684元。

本判决为终审判决。

审判长蔡培娟

审判员谭红玉

审判员黄嵩

二〇一四年××月××日

书记员杨银桃