没有合同的房子买卖会遇到哪些问题

         20多名买房人“购买”了北京的高档社区万科蓝山的“便宜”二手房，交完“半款”或定金后却发现，他们买的只是“房主”租来的房子。

　　    这些买房人无处要回近亿元的房款，还面临着被真房主赶走的局面。与此同时，一中院正在审理的案件和这件事有些相似，一名女子虚构了多套低价房，诈骗了亲友460多万元房款。

　　　很高兴在这与大家一起聊聊有关二手房屋买卖过程中可能遇到的各种风险和如何防范的法律问题。

　　 非常欢迎您的到来，最近我们经常看到这样的新闻，对于这些设计骗取买房人钱财的人，无非是钻了官员卖房的空子，在法律上，这种买房不签合同直接现金交易的行为或不看房产证书的行为会有哪些问题发生?

　  　律师：针对以上新闻事件中出现的情况，我们在现实房屋交易中是完全可以避免的，首先二手房屋交易必须双方签订正式的书面房屋买卖合同，约定各种细节条款，一旦出现纠纷就可以根据法律和合同约定要求对方承担违约责任;其次对没有房产证的房屋或权属不明的房屋如果购买对买房人是存在极大风险的，另外还有可能出现有房产证而将房屋进行抵押或转卖的情形。

　　对于这种受害人损失严重，而且涉案的主要人员都已逃到国外，受害人要怎样尽快追回房款，挽回损失?

　　  律师：首先买受人应该立即向公安机关报案，因涉案人员可能已经触犯刑法需要追究其刑事责任，由当地公安部门立案侦查移送司法机关处理;另外在民事赔偿责任方面，受骗的买房人可以申请法院采取一些诉讼前的财产保全手段，比如申请法院冻结涉案人员银行存款、扣押财产、查封不动产等，然后应该尽快在最迟三十天内提起民事诉讼。诉前保全措施可以在一定程度上保证日后第一时间执行返还涉案房款金额。

　　做为专业房产律师，请您简单介绍一下房屋买卖合同中主要存在的问题都有哪些?

　　  律师：房屋买卖合同中有关开发商商品房销售过程中和买受人主要存在的问题主要有，在预售阶段主要是商品房预售纠纷，在交房阶段主要有买房人对购房面积、房屋质量产生异议发生的纠纷以及开发商因各种原因的延期交房纠纷等;今天新闻事件中出现的二手房买卖纠纷主要是出卖人隐瞒真实房屋信息，没有权利出卖房屋的情形，稍后我将对二手房交易中可能出现的其他法律问题提示大家。

    对于买卖房屋这样涉及钱财比较多的事情，除了自己要格外小心，不要钻了骗子的圈套，另外在买房时，一些法律规定的程序也是必不可少的，请律师给简单介绍一下房屋买卖时需要注意的法律问题?

　　 律师：我简单归纳下二手房买卖过程中需要注意的问题：1房屋产权是否明晰，特别是对于房屋有多个共有人如继承人共有，夫妻共有的处理2交易房屋是否在租期内，除了查看房产证，同时还要注意房屋租赁情况3土地情况是否清晰，对二手房土地使用性质查明是划拨还是出让，比如在划拨的土地上经济适用房转让是需要交纳土地出让金的4物业管理费用是否拖欠5中介公司是否违规，比如有些中介公司承诺为买受人提供零首付的服务都是违反法律规定的6房屋买卖合同是否约定明确，除了签订买卖合同格式版本外，最好签订一份补充协议，比如房款交付时间和方式，税费的承担，房屋交付及过户时间等都最好有明确约定

　　关于本期访谈您还有什么需要补充的吗?

　　律师：二手房屋交易相对一手房买卖，实际生活中可能遇到的法律风险和易产生的法律漏洞显得更为突出，如何尽量做到前期防范，避免不必要的财产损失，明晰产权、规范合同以及选择一家合法优质的中介机构或聘请有处理房产交易事务经验的律师陪同都是非常重要的。