地役权案例 -涉及地役权效力的案例

一、基本案情：

　　某甲房地产开发公司拍得某市区河畔一块土地，准备以“观景”为理念设计并建造一所高层观景商品住宅楼。但该地前面有一平房制衣厂，为了该住宅楼业主能在房间里欣赏河畔风景，双方约定：制衣厂在30年内不得在该土地上兴建三层高以上建筑;作为补偿，甲每年向制衣厂支付20万元。三年后，制衣厂将该土地使用权转让给乙公司，乙公司在该土地上动工修建高层电梯公寓。甲公司得知后，便要求乙公司立即停止兴建。但遭到拒绝，甲于是向法院提起诉讼，请求法院判决乙公司停止施工并同时要求制衣厂承担违约责任。

　　二、律师点评：

　　本案争议焦点是甲公司和制衣厂之间地役权合同是否生效?该地役权合同能否约束乙公司?

　　针对这一争议焦点，在物权法颁布之前，各地法院甚至同一法院的不同法官都会做出不同的判决。在《物权法》颁布之前，我国规定地役权的法律是《民法通则》关于用益物权方面较笼统的规定，尤其是对于作为物权之一的地役权的变动没有统一具体的标准。对此，理论界通说有两种，一种是登记对抗主义，一种是登记生效主义。采用登记对抗主义的法官在判决该案件时认为：甲公司与制衣厂之间的地役权合同生效但因为没有到登记机关登记而不能对抗善意第三人乙公司，乙公司并没有侵犯甲公司的地役权，所以判决驳回甲公司要求乙公司停止施工的请求，并判决由制衣厂承担违反地役权合同的违约责任。采用登记生效主义的法官在判决时却认为：甲公司与制衣厂之间的地役权合同因为没有到登记机构登记而导致该合同无效，所以判决驳回甲公司的所有诉讼请求。由于地役权的设立变动没有统一明确的立法，从而导致本案审理结果有如此大差异。

　　我国即将在2007年10月1日实施的《物权法》将上述争议划上了圆满的句号。《物权法》第158条“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。”明确规定，地役权自合同生效时设立，是否登记不影响地役权的设立，未登记只是不能对抗善意第三人而已。

　　本案中，甲公司与制衣厂之间的约定符合《物权法》第一百五十六条“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。”第一百五十九条“供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。”的规定。所以甲与制衣厂之间设立了地役权，制衣厂违反合同的约定，理应承担违约责任。但甲与制衣厂之间的地役权合同没有到登记机构登记，不能对抗善意的第三人乙公司，作为受让供役地人的乙公司没有义务遵守地役权合同的约定，乙公司可以在不防碍相邻权人的相邻权的情况下任意使用该土地，包括修建高层电梯公寓。所以，本案在《物权法》生效实施以后将会统一评判标准，判决由制衣厂承担违约责任，驳回甲公司要求乙公司停止施工的诉讼请求。