面对房价的降价，业主退房能否得到法律支持？

         近来杭州、南京等一些城市又出现了因开发商降价引发退房的浪潮，给楼市拐点论似乎提供了一些支持。刚买的房屋就降价千元，可能换了谁心里都不好受，这不是眼巴巴的看着房屋贬值吗?这怎么行，必须要找开发商理论。在这种心理驱使下，于是拉横幅，砸售楼处也就频繁上演了。然而业主的遭遇令人同情，但在法律面前，单纯的市场价格波动真能成为“退房”的理由吗?答案是否定的。

退房，在法律上的概念应为“解除房屋买卖合同”。然而，对于合同的解除，法律有明确的规定。

《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”

《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”

以上两条便是对合同解除情形的规定，即约定解除和法定解除。商品房买卖合同的解除同样如此，买受人如需解除合同，必须符合合同约定或者法律规定方获得解除权。结合实践来看，各地的商品房买卖合同对买受人解除合同的约定大致有以下几种情况：

1、逾期交房。开发商未在合同约定的期限内交付房屋，买受人可以要求退房并要求开发商承担违约责任。

2、逾期办证。开发商未在合同约定的时间内未买受人办妥房屋产权证及土地证的，买受人也可以依据合同约定要求退房并要求开发商承担违约责任。

3、设计变更。开发商对房屋主要结构的设计变更，比如空间，朝向等变更应当书面通知买受人，买受人有权接受或者不接受变更，不接受变更那么可以要求开发商退房。

4、面积差超过3%。即合同约定的面积与产权登记面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

5、房屋主体结构的质量不合格。主体结构的质量问题不同于其他空鼓、裂缝等质量问题，主体结构质量问题影响房屋的居住安全，买受人当然可以解除合同。

6、一般质量问题反复维修仍无法修好的，也可能引发退房。

上述情况的维权，一般均能得到法律的支持。

然而，因降价提出退房的请求，若开发商同意，这属于协商解除，否则双方签订的商品房买卖合同应当继续履行。

《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”通常商品房买卖合同文本由开发商提供，经双方就包括商品房价款、支付方式等合同条款协商一致后共同签署，自双方签字盖章之日起成立并生效，对双方即产生约束力，不得擅自变更或者解除。换言之，商品房的销售价格，在双方签订合同之日即已经最终确定，除非法律另有规定或双方另有约定，任何一方既无权要求增加，也无权要求减少，必须严格按照合同约定履行，这就是所谓“契约精神”的内涵之一。

而根据合同相对性原则，开发商有权根据不同情况，在不同的时间，就其所销售的不同房屋，与不同的业主分别签订条款不尽相同的商品房销售合同，这些合同都是单独签订、单独履行的，并不存在关联性。而在销售过程中，开发商就未出售商品房调整销售价格，系其作为出卖人的自由，合法有效。因此，即使开发商以调低后的价格与其他业主签订商品房销售合同，也不会对之前已经成立生效的合同的效力产生任何影响，更不构成之前业主要求补偿或退房的事由。