这个宅基地转让合同有效吗
问：三年前，潘某将182平方米宅基地（其中有38.5平方米宅地基属于潘某的母亲黄某）转让给我。协议签订后，我按约定支付了全部土地转让款，但未办理过户手续。三年后，我要求潘某办理过户手续，潘某母亲黄某知道后，以潘某无权代理其38.5平方米宅地基为由，拒绝办理过户手续。请问，我与潘某签订的协议是否有效？潘某部分土地无权代理，对于产生的损失应该由谁来承担？
（节选自中国法院网“部分土地无权代理 产生的损失应由谁承担”）
李华阳律师：《土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《合同法》第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这里实际上隐含了宅基地是可以出卖的，具有一定的流通性。故潘某可以将自己名下的宅基地予以出卖。
潘某与黄某虽然是母子关系，但并不意味着有代理权，属于黄某的38.5平方米土地被潘某无权处分。事后，黄某并未对潘某的行为进行追认，因此，因无权代理产生的法律后果应该由潘某自行承担。合同部分无效不影响其他部分的效力，对有效的部分，潘某应当继续履行。对于无权处分的38.5平方米宅基地，潘某应该返还董某宅基地的转让款及利息。
