商铺已卖租户就不搬 不定期合同能否随时解
2013年11月,王佳与胡君签订《房屋买卖协议》,购买了胡君名下的一个商铺,付清328万元房款后,胡君协助王佳办理了房产过户手续。随后,王佳发现原承租户李冰仍在继续使用该商铺从事经营活动,经多次催促搬离无果,王佳将李冰诉至法院。
李冰辩称,他与原商铺所有人胡君存在租赁关系,租赁期限截止到2014年12月。
经审理查明,2012年12月,李冰和胡君签订《联合经营协议》,约定胡君提供其商铺给李冰使用,期限为2012年12月13日至2013年12月12日,李冰向胡君支付租金20万元。期满后,双方未签订书面合同,但李冰通过银行向胡君卡中打入2013年12月13日至2014年12月12日期间的租金22万元。
法院审理后认定,现李冰使用该商铺从事经营活动,属侵占他人财产,判令李冰立即腾出商铺并赔偿王佳商铺在被占期间的损失12万元。
（来源：法制日报 原标题：商铺已卖租户就不搬不定期合同可随时解）
李华阳律师：
《合同法》第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《民通意见》一百一十九条 承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。
私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。
所谓买卖不破租赁，是指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
不定期合同的产生有三种情形:一、当事人在合同中未约定明确期限；二、当事人约定租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；三、租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期租赁中，除非双方当事人另有约定，双方均可随时解除合同。
本案中,李冰和胡君签订的《联合经营协议》有效期截止时间为2013年12月12日。合同到期之后，李冰继续使用该商铺，法院在解释中已经认定“双方虽然没有签订书面的租赁合同,但存在事实的不定期租赁合同关系”。王佳作为房屋的现所有权人，根据买卖不破租赁的原则，应当承受该不定期租赁合同所产生的权利和义务，李冰作为承租人是基于租赁合同而对王佳的商铺的有权占有，王佳不得在没有解除合同之前要求李冰搬离，但因为双方之间的租赁合同属于不定期租赁合同，王佳可以随时解除合同，在其解除合同后，李冰对商铺的占有便成了无权占有，王佳才可随时要求李冰搬离。
