国家政策变化导致无法办理房贷法律责任分析
2010年4月12日，张先生与房主宋女士签定了一份二手房买卖合同，约定张先生购买宋女士位于海淀区的一套房屋，房屋成交总价为555万元，其中张先生计划贷款200万元购买。次日，张先生向宋女士支付了15万元定金。张先生在随后办理贷款过程中，因“新国十条”出台，无法获得银行贷款。经与宋女士协商解除合同并要求退还订金无果后，张先生将宋女士起诉到海淀区法院，要求解除与宋女士的房屋买卖合同，并要求对方退还定金。
李华阳律师：《合同法解释（二）》第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标，是公平和公正。
情势变更原则的适用须在在合同成立以后，履行完毕之前，有客观情势发生异常变化的事实，其发生不可归责于当事人，当事人不可预见、不能克服，而该事实的发生使合同的履行失去意义。此时可以适用情势变更原则以保障公平。
本案中，张先生与房主宋女士签定了一份二手房买卖合同，但在随后办理贷款过程中，因“新国十条”出台，而使张先生无法获得银行贷款。该情形的出现不可归责于当事人，也不属于商业风险，为当事人所不能预见、不能克服，且使得张先生继续履行合同降到明显的不公平，使合同目的不能实现。法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，张先生依法可以请求解除合同。
